나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52340 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 74-14 동도아카데미하우스 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재‘서대문소방서’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 경사 스라브지붕 9층 건물내 6층 602호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건의 공부상 용도는 공동주택(아파트)로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북측으로 각각 노폭 약 15M, 약 6M도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52340 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 74-14 동도아카데미하우스 6층 602호

* 토지면적: 50.27㎡ (약 15.21평)

* 건물면적 (전용면적): 181.49㎡ (약 54.89평)

* 건물면적 (공급면적): 237.9㎡ (약 72.00평)

* 감정가: 1,570,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (제공된 정보 '중OOOOO'와 일치)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ‘서대문소방서’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 전형적인 주택지대입니다.

* 교통: 대상 물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 남동측으로 폭 약 15M, 북측으로 폭 약 6M 도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2005년 5월 6일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 모든 권리: 등기부등본 상 기재된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 지상권 등은 기재되어 있지 않습니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 임대차 관계는 미상이며, 실제 점유자 확인 시 보증금 및 차임 등 상세 내용 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 대상 물건은 주택지대에 위치하고 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 근린생활시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 서대문소방서가 인근에 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 주변에 학교가 소재할 가능성이 높으며, 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. (상대보호구역 해당 여부 확인 필요)

* 편의시설: 근린생활시설 및 주변 지역의 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 도로 접근성이 양호하여 서울 시내 이동이 용이합니다.

* 주거 편의: 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 해당 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 재건축 등 개발 시 용도 제한이 있을 수 있습니다.

* 규제 지역: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 포함되어 있어 건축 및 개발 행위 시 추가적인 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 아파트 거래 시 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 이는 매수인의 자격 및 허가 절차 확인을 필요로 하며, 잔금 납부 시점 등을 고려하여 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.

* 혐오시설 확인: 해당 물건의 주변 반경 내에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등) 존재 여부는 별도의 지도 검색 및 현장 확인을 통해 반드시 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 넓은 면적의 아파트로, 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없는 안전한 물건입니다. 주변 주택지대와의 조화, 양호한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 토지거래허가구역 등으로 지정된 점은 투자 검토 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 넓은 주거 공간: 전용면적 181.49㎡ (약 54.89평)으로 쾌적하고 넓은 주거 공간을 제공합니다.

* 안정적인 주거 지역: 연희동은 서울 도심 접근성이 우수하며, 주거 환경이 안정적인 지역입니다.

* 입지 조건: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없는 관계로, 감정가 1,570,000,000원을 기준으로 시장 동향, 유사 물건 시세, 명도 비용, 취득세 등 각종 부대 비용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 부동산 시장 상황과 해당 지역 아파트의 실거래가를 면밀히 분석하고, 희망하는 수익률을 설정한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사가 필요하므로 본 보고서에서는 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.