나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13724 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 773-1 마곡역센트럴푸르지오시티 제10층 제1036호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡역교차로" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "마곡역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상14층 건(사용승인일 : 2016.06.03.) 내 제10층 제1036호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금175,000,000원 / 임대차계약일자 2023년03월27일 / 확정일자 2023년03월27일

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13724 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 773-1 마곡역센트럴푸르지오시티 제10층 제1036호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 5.31㎡ (약 1.61평)

* 토지지분: 5.314㎡ (약 1.61평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 23.87㎡ (약 7.22평)

* 건물지분: 23.87㎡ (약 7.22평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상14층 건물 (사용승인일 : 2016.06.03.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡역교차로" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "마곡역"이 소재하여 교통이 편리함.

* 인접 도로상태: 본 건 북측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 갑4, 2025-12-05 접수, 강제경매 (주택도시보증공사, 175,000,000원)

* 권리분석 요약:

* 을3, 2025-02-20 접수, 주택임차권 (주승범, 175,000,000원) - 매각으로 소멸 예정.

* 등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 175,000,000원 / 임대차계약일자 2023.03.27 / 확정일자 2023.03.27.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (주승범)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-17

* 확정일자: 2023-03-27

* 배당신고일자: 2025-02-20

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 물건명세서 참고사항: 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 마곡역 인근의 활성화된 업무지구 및 상업지구에 위치하고 있음.

* 주변에 다수의 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 수요가 풍부한 지역임.

* 지하철 5호선 마곡역을 중심으로 형성된 역세권 상권으로, 접근성이 우수함.

* 인근 대기업, 연구단지 등으로 인해 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 마곡역 도보 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 운행으로 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 단지 내 상업시설 및 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 각종 편의시설(마트, 병원 등) 접근성이 좋음.

* 주거환경: 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높은 편임.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건: 임차인의 대항력 및 보증금 반환청구권 포기 조건으로 진행되나, HUG 관련 변경 조건에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간 내 해당 허가구역 내에서 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가 또는 신고 절차가 필요할 수 있으나, 일반적인 매수인에게는 큰 제약이 없을 것으로 판단됨.

* 경매 물건의 특수성: 채권자의 강제경매로 진행되었으며, 복잡한 권리관계 및 매각조건으로 인해 입찰 전 충분한 조사와 신중한 접근이 요구됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 마곡지구 내 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있음.

* 권리분석상 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각되는 점은 긍정적임.

* 다만, HUG 인수조건 변경 등 특수 매각 조건에 대한 명확한 이해와 함께 법률 전문가의 추가적인 자문이 필요할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 성장 잠재력: 서울의 신흥 업무지구로서 미래 가치 상승 기대.

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 5호선 마곡역 초역세권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리함.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대기업, 산업단지, 주거단지의 직장인 및 거주자 수요 확보.

* 높은 건물 완성도: 2016년에 준공된 신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월: 17,200만원 (4층, 23.87㎡)

* 2026년 5월: 14,500만원 (6층, 23.87㎡) - 직거래로 인한 시세 편차 가능성 있음.

* 2026년 6월: 16,900만원 (7층, 23.99㎡)

* 감정가: 182,000,000원

* 임차인 보증금: 175,000,000원 (매수인이 인수하지 않음)

* 분석: 감정가(18,200만원)는 최근 최고가 거래(17,200만원)보다 높게 형성되어 있음. 7층이 16,900만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 10층은 이보다 높은 가격대를 기대할 수 있으나, 과도한 경쟁으로 감정가를 상회하는 금액은 리스크가 있을 수 있음. 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 최근 최고 실거래가 수준 또는 그보다 약간 높은 가격대를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 제안 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 175,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.