나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13801 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제12층 제1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 2호선 "신도림역" 이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 건내 제12층 제1203호로서, 외벽 : 석재마감 및 외장페인트마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524- 3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 서울특별시 구로구 구로동 44-8번지 비즈트위트오렌지 제12층 제1203호에 소재한 오피스텔입니다. 본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

1.2. 건물 정보

건물명: 비즈트위트 오렌지

소재층: 지상 12층 중 12층

전용면적: 17.81㎡ (약 5.39평)

건물총면적: 17.81㎡ (약 5.39평)

토지면적(지분): 2.7848㎡

건축년도: 2013년 9월 사용승인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 및 2호선 "신도림역"이 인근에 위치하여 전반적인 대중교통 이용 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 순차적으로 경료되었으며, 이후 압류, 가압류, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등이 등기되었습니다. 총 채권액은 746,241,204원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 7월 26일

확정일자: 2023년 5월 17일

본 건은 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 특별 매각 조건으로 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차 보증금 인수 금액은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 28일 접수된 구로세무서장의 압류(징세과-티 50523)입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며, 특별 매각조건에 따라 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 인수되는 임대차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 구로동 일대는 신도림역 역세권에 포함되며, 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다. 또한, 디지털단지와 인접하여 직장인 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 신구로초등학교가 위치해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 경매 절차 상 복잡한 권리관계와 임차인의 특별 매각 조건 등이 존재합니다. 임차인과의 명도 절차는 특별 매각 조건에 따라 원활히 진행될 것으로 예상되나, 잠재적인 명도 저항 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 도시지역, 일반상업지역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 토지 이용 계획 및 제한 상태를 충분히 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신도림역 인근의 역세권 오피스텔로, 입지적 장점이 있습니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 분석 시 적정 입찰가 산정이 가능합니다. 다만, 복잡한 등기부상의 권리관계와 임차인의 특별 매각 조건이 존재하므로, 권리분석을 통해 인수되는 권리사항을 명확히 파악하고 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신도림역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 오피스텔 및 도시형 생활주택이 복합된 건물로 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 기준으로 비교적 안정적인 시세 형성이 기대됩니다.

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 투자 비용 부담이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물(비즈트위트 오렌지, 전용면적 약 17.74㎡)의 거래가는 2026년 1월 기준 103,000,000원 ~ 110,000,000원 수준입니다. 본 건의 감정가는 112,000,000원입니다. 임차 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 108,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 입찰 참여 시에는 시장 상황과 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.