나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52347 [1] 서울특별시 마포구 서교동 473-14 동양노블레스 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 망원동 소재 지하철6호선 "망원역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 정비된 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남서측 인근의 월드컵로선에 지하철6호선 망원역이 위치하고, 월드컵로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 2층 204호로서 2013.11.04 사용승인 되었음. 외벽 : 치장벽돌조,석재 판재 붙임 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 하이샷시등.

이용상태

다세대주택(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등)으로 이용됨.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기 시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 지반으로 동양노블레스(다세대주택) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52347 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 서교동 473-14 동양노블레스 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 377,000,000원

토지면적: 26.56㎡ (약 8.03평)

토지지분: 26.56㎡ (약 8.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.63㎡ (약 11.69평)

건물지분: 38.63㎡ (약 11.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO (실제 경매 신청자는 임차인 신자현)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 서교동에 위치하며, 지하철 6호선 망원역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택과 다세대주택이 밀집한 정비된 주거지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입은 원활하며, 망원역이 도보 가능한 거리에 있고, 월드컵로를 운행하는 다수의 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 물건지의 동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 9월 14일 접수된 주희석의 근저당권 (을7) 입니다.

등기부 현황:

* 소유권 관련 권리: 이선정(보존), 김성자(이전), 최현섭(이전) 순으로 소유권 이전.

* 채권 관련 권리: 주희석 근저당권(을7, 말소), 비엔케이캐피탈(가압류, 갑7, 말소), 안은선(가압류, 갑8, 말소), 메리츠캐피탈(가압류, 갑9, 말소), 은평구(압류, 갑11, 말소), 마포구(압류, 갑12, 말소), 은평세무서장(압류, 갑13, 말소), 국민건강보험공단(압류, 갑15, 말소) 등이 등기되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차권: 신자현의 주택임차권(을9)은 330,000,000원으로, 전입일자 2020년 10월 28일, 확정일자 2022년 8월 16일이며, 대항력이 있습니다. 본 임차권은 '인수'로 표기되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다.

* 강제경매: 본 경매 사건은 신자현이 2025년 12월 10일 접수한 강제경매(갑14)에 의해 개시되었습니다.

인수되는 권리:

* 선순위 임차인 신자현 씨의 보증금 330,000,000원.

말소되는 권리:

* 말소기준권리인 근저당권(을7) 이하의 권리 (가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 모두 소멸됩니다. 단, 인수되는 임차권(을9)은 예외입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

본건이 소재한 서울 마포구 서교동 일대의 유사 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보를 확인할 수 있습니다.

* A. 동덕빌라 (서교동 358-77):

- 건축년도: 1990년

- 전용면적: 23.02㎡ (약 6.96평)

- 토지 지분: 20.52㎡

- 최근 거래가: 2026년 7월 17일, 278,000,000원 (건물 면적당 약 1,207만원/㎡)

* B. (328-1) (서교동 328-1):

- 건축년도: 1999년

- 전용면적: 73.51㎡ (약 22.24평)

- 토지 지분: 32.79㎡

- 최근 거래가: 2026년 7월 2일, 610,000,000원 (건물 면적당 약 830만원/㎡)

* C. 서교동그레이스빌 (서교동 442-3):

- 건축년도: 2016년

- 전용면적: 18.99㎡ (약 5.74평)

- 토지 지분: 12.61㎡

- 최근 거래가: 2026년 7월 9일, 175,000,000원 (건물 면적당 약 921만원/㎡)

본건(동양노블레스 204호)은 전용면적 38.63㎡ (약 11.69평)으로, 건축년도는 2013년입니다.

비교 매물 C(18.99㎡, 2016년식)와 A(23.02㎡, 1990년식)의 건물 면적당 가격은 각각 약 921만원/㎡, 1,207만원/㎡입니다. 본건은 이들보다 크기가 크고 건축년도도 적절하여, 평균적인 시세는 건당 약 900만~1,200만원/㎡ 수준으로 추정할 수 있습니다.

토지 지분 가격은 비교적 일관성이 있어, 약 1,350만원~1,400만원/㎡ 수준으로 보입니다. 본건 토지 지분 26.56㎡를 고려할 때, 토지 가치만으로도 약 3.6억원 이상으로 추정됩니다.

이를 종합해 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가(3.77억원)보다 높게 형성될 것으로 예상됩니다.

주변 혐오시설:

자체 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 즉각적인 환경 저해 요인(폐기물 처리 시설, 대형 공장 등)은 파악되지 않았습니다. 주로 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

1.4. 생활정보

건물 연식 및 상태:

본 건물은 2013년 11월 4일에 사용 승인되어 건축된 지 13년 되었습니다. 철근콘크리트 구조로 외벽은 치장벽돌 및 석재 판재로 마감되었으며, 내부는 벽지와 타일로 마감되었습니다. 전체적으로 비교적 양호한 상태로 유지되고 있는 것으로 보입니다.

내부 구조 및 설비:

본건은 다세대주택으로, 방 3개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 현대적인 생활에 필요한 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방 시스템이 갖추어져 있습니다.

편의시설:

건물 내에 승강기 시설이 설치되어 있어 고층 건물임에도 편리하게 이용 가능합니다. CCTV 설치로 보안 강화 및 화재 탐지/경보기 시스템으로 안전을 확보하고 있습니다. 1층에 주차장이 마련되어 있어 주차 편의성도 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 보증금:

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 신자현 씨에게 지급해야 할 보증금 330,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰가와 별도로 추가적으로 부담해야 하는 비용이므로, 총 투자금액 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

임대관계 미상:

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 되어 있으나, 실제로는 대항력 있는 임차인이 거주 중이며 해당 임차인이 경매 채권자이기도 합니다. 이는 보증금 인수 외에 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자가 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등을 거래할 경우 허가를 받아야 합니다. (2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지는 아파트 용도에 한정된 추가 허가 구역 지정도 존재하나, 본건은 다세대주택입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 마포구 서교동, 망원역 인근이라는 우수한 입지를 자랑하는 다세대주택입니다. 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 엘리베이터, 주차장 등 생활 편의 시설도 잘 갖추고 있습니다. 권리관계상 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인(신자현)이 존재하며, 그 보증금 330,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 추가 비용 부담으로 작용하지만, 역으로 이는 임차인이 본 경매의 채권자가 되어 사건을 진행시킨 동기이기도 합니다. 감정가가 시장 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 높아, 낙찰가율 관리에 따라 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한사항은 투자 결정 시 추가적으로 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 마포구 서교동, 지하철 망원역 역세권으로 직장 접근성 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2013년식 건물로, 즉각적인 대수선 없이 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 시세차익 잠재력: 보수적인 감정가와 비교적 높은 시장 시세를 고려할 때, 합리적인 낙찰가율로 낙찰받을 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 다세대주택의 안정성: 일반적인 주택 시장의 흐름을 따르며, 지역 내 수요가 꾸준합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 근거:

본건의 감정가는 377,000,000원입니다.

유사 면적 및 연식의 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 7억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

본건은 선순위 임차인의 보증금 330,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 시장가치에서 인수 보증금을 차감한 금액을 최고 입찰 가능가로 설정할 수 있습니다. (약 7.8억 - 3.3억 = 4.5억)

따라서, 감정가(3.77억)와 시장 가치, 그리고 인수해야 할 보증금(3.3억)을 종합적으로 고려하여, 치열한 입찰 경쟁 속에서도 수익성을 확보할 수 있는 합리적인 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가: 410,000,000원 ~ 440,000,000원

상기 입찰가 범위는 감정가를 상회하지만, 물건의 실제 시장 가치와 수익성을 고려한 보수적인 추정치이며, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 넘지 않도록 설정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.