나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13720 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1023-4 명성팰리스 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울독산초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '명성팰리스' 제8층 제803호이며 본건 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 본건 인근에는 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제8층 제803호로서, - 외벽 : 법랑판넬 및 석재붙임 마감 등. - 창호 : 새시 창호 마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 '오피스텔 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 1023-4 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-19)(서울특별시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 1023-4 명성팰리스 제8층 제803호

2.2. 건물 정보

구분건물

건물명: 명성팰리스

층수: 지하1층, 지상9층 중 제8층 제803호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

용도: 오피스텔

사용승인일: 2018-08-16

2.3. 면적

전용면적: 43.87㎡ (약 13.27평)

공용면적: 해당 정보 없음

대지권 면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

토지 건물 일괄 매각

2.4. 감정가

304,000,000원

2.5. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13720 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.6. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하는 '서울독산초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3.3. 도로상태

본건 건물은 동측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을1 (2021-04-22) 주식회사페이금융대부 근저당권 (100,000,000원)

4.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다. 본건의 경우, 근저당권, 가압류(신용보증기금, 주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사), 주택임차권(박보경) 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

4.3. 인수되는 권리

권리분석상 인수되는 권리는 없습니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-23

확정일자: 2020-08-24

배당신고일자: 2025-02-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

임차인 박보경은 대항력이 없으며, HUG의 조건에 따라 매수인에게 대항력을 포기하게 됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4.5. 등기부 요약

* 소유권보존: 고혜란 (2018-09-03)

* 소유권이전: 이대수 (2020-11-18)

* 주택임차권: 박보경 (2025-02-13, 말소)

* 근저당권: 주식회사페이금융대부 (2021-04-22, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2023-01-03, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-01-13, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-05, 말소)

등기부채권 총액: 1,378,284,713원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업지구보다는 주거 및 업무 기능을 중심으로 한 지역으로 판단됩니다.

5.2. 상권 특징

서울독산초등학교 인근의 지역 특성상, 안정적인 주거 배후 수요를 기반으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 서울독산초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6.2. 편의시설

오피스텔 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 은행 등)은 도보 또는 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

6.3. 교통편의

인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리하여 서울 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 각종 도시계획 및 규제 사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역 (진입표면구역)

* 교육환경보호구역 (서울시남부교육지원청 확인 필수)

* 상대보호구역 (2017-12-19) (서울특별시남부교육지원청 확인 필수)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25, 외국인 등 대상)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31, 아파트 대상)

이러한 규제들은 향후 건물 증축, 용도 변경, 재건축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7.2. HUG 인수조건 변경

본건 매각 조건 중 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'은 특별히 주의해야 할 사항입니다. 이는 주택도시보증공사가 임차인과의 계약 관계에서 발생하는 보증금 반환 채무를 승계함에 있어, 매수인에게 대항력 포기를 요구하는 조건입니다. 이 조건의 세부 내용과 법적 효력에 대해 정확한 확인이 필요합니다.

7.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 물건지 인근에서 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 도시 개발 계획이나 인근 지역의 변화 가능성에 대해서는 지속적인 관찰이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 임차인 박보경은 대항력이 없으며, HUG의 조건에 따라 매수인에게 대항력을 포기하므로 보증금 승계 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG의 조건 변경 관련 사항은 법률 전문가와 상담하여 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 또한, 다양한 토지 이용 계획과 규제가 존재하므로, 이에 대한 사전 검토가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 서울 남부 지역의 교통 편의성과 생활 인프라를 기반으로 실거주 또는 임대 수익 투자가 가능합니다.

* HUG 조건 변경으로 인한 복잡성이 일부 있으나, 명확히 해소될 경우 투자의 매력도가 높아집니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

주변 오피스텔 및 주거용 건물 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(전용 40-50㎡)의 오피스텔은 현재 2억 8천만원에서 3억 2천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (본 정보는 일반적인 시장 조사에 기반한 것으로, 실제 시세는 다를 수 있습니다.)

10.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 304,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다.

주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

다만, HUG 조건 변경에 대한 최종적인 법적 효력 및 관련 비용 발생 가능성을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토 후, 290,000,000원 ~ 310,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 조사와 면밀한 시장 분석, 그리고 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.