나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52354 [1] 서울특별시 은평구 신사동 286-2 청안(나) 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중교" 남동측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제4층 제402호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대에 조성된 사다리형의 평탄토지로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(조건부기지역으로 도시정비과 확인 요함), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상용도 :아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울서부지방법원 2025타경52354 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 286-2, 청안(나) 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 351,000,000 원

토지면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물면적: 46.16㎡ (약 13.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 319,500,000원)입니다.

주택임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (성명: 김 )

* 보증금: 319,500,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-04-21

* 확정일자: 2022-04-07

* 배당신고일자: 2024-04-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 신청채권자(주택도시보증공사)는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2021-02-09)

* 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2022-04-19)

* 주택임차권 (김성남, 319,500,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 319,500,000원) - 말소기준권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (토지거래허가구역 관련 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0 원

1.3. 상권분석

본건 주변에는 다양한 근린생활시설 및 교육기관이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

반경 1km 이내에 다수의 편의점, 마트, 식당 등이 위치하고 있으며, 주거지 내 상권으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 대중교통 수단인 버스정류장까지 도보로 약 2~3분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

이용상태: 현관 1개, 방 2개, 주방 겸 식당 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 1개로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

설비내역: 상하수도 설비, 위생 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 보통입니다. 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

주변 편의시설:

* 교육기관: 덕산중학교, 은평초등학교, 명지중학교, 명지고등학교 등 인접.

* 의료시설: 인근에 여러 의원 및 약국이 위치하고 있습니다.

* 쇼핑/편의시설: 다수의 소규모 상점 및 편의점이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 지도 분석 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 외국인 등에게 적용되는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 일부 용도: 2025.10.20.~2026.12.31.). 매수 시 관련 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (조건부 기지역으로 도시정비과 확인 요함)

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (최종 확인 필요)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

HUG 인수조건 변경: 경매 원인과 관련된 사항일 수 있으나, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

1.6. 투자 포인트

2020년에 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 축에 속합니다.

소유권 및 임차권 등 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 및 보증금이 없습니다.

주거 지역 내 입지로 향후 개발 가능성이 있으며, 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축 건물이라는 큰 장점을 가지고 있으며, 권리 관계 또한 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수 후 관련 절차 확인이 필수적입니다.

제공된 감정가와 주변 시세 데이터 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 단순 감정가만을 기준으로 입찰하기보다는 시장 상황 및 실거래가격을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 351,000,000 원

건물면적: 46.16㎡ (약 13.96평)

주변 유사 물건 시세 분석:

최근(2026년 5월) 동일 지역 내 다세대주택 거래 사례들을 분석한 결과, 제곱미터당 약 350만 원에서 470만 원 수준으로 파악되었습니다.

본건은 2020년 준공된 신축 건물임에도 불구하고, 제공된 주변 시세 데이터와 감정가(약 760만 원/㎡) 간의 차이가 크게 나타나고 있습니다. 신축 프리미엄을 고려하더라도 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 시장 시세와의 괴리를 감안하여 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 260,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.