나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13690 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡8동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 4층 402호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13690 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제4층 제402호

* 건물 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 2019.05.08 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 402호

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 25.08㎡ (약 7.58평)

* 건물 전용 면적: 39.28㎡ (약 11.88평)

* 토지 지분: 25.08㎡ (약 7.58평)

* 건물 지분: 39.28㎡ (약 11.88평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡8동주민센터 남동측 인근에 위치.

* 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 까치산역 소재.

* 대중교통 이용 편리성은 보통 수준.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하).

* 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역 등에 속함.

* 외국인 등 토지 거래 허가 구역 지정 (2026.08.25까지), 아파트 토지 거래 허가 구역 지정 (2026.12.31까지).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023.11.15 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금액: 1,220,000,000원) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

* 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* * 김 : 전입 2025.02.11, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* * 오 : 전입 2024.03.11, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* * 주택도시보증공사(이진삼) : 전입 2021.10.18, 확정일자 2021.08.30, 배당신고일자 2023.12.12, 보증금 275,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (을1 임차권 등기 말소 조건)

3.4. 기타 등기 현황

* 소유권 보존, 신탁등기 말소 등기 확인됨.

* 압류 (구로세무서장, 강서구) 등기 확인됨.

* 전체 등기부채권 총액: 1,495,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 화곡동 일대의 주거 밀집 지역에 위치.

* 주변에 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 대형 상업시설이나 주요 업무지구와의 거리는 다소 존재.

4.2. 잠재적 가치

* 도시형 생활주택으로, 1인 가구 및 젊은 층의 주거 수요 기대.

* 인근 지역 개발 계획 또는 교통망 개선 사업 진행 여부에 따라 가치 상승 가능성 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 도보 거리 내 마트, 편의점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 화곡8동 주민센터, 도서관 등 공공시설 근접.

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설 분포.

* 상대보호구역, 절대보호구역 지정으로 교육 환경 보호 구역 내 위치.

5.3. 문화/여가 시설

* 인근 공원, 문화시설 등은 제한적일 수 있으며, 접근성 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 시 층수 제한 존재.

* 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항 존재.

* 외국인 등 토지거래허가구역 지정 (2026.08.25까지), 아파트 토지 거래 허가 구역 지정 (2026.12.31까지)으로 향후 거래 시 주의 필요.

6.2. 건물 노후도

* 건축년도 2019년으로 신축 건물에 속하여 구조적 노후도는 낮음.

6.3. 혐오시설 유무

* 본건 소재지 주변에서 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동의 도시형 생활주택으로, 역세권(까치산역)과의 접근성이 양호하며 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 장점이 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되며, HUG 관련 임차권도 대항력 포기 조건으로 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 다수의 토지 이용 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 시 제약 요인이 될 수 있으나, 현행 용도대로라면 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 경매 시장에서 HUG 관련 물건은 종종 좋은 기회를 제공하므로, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2019년 준공) 도시형 생활주택으로 즉시 거주 또는 임대 가능.

* 까치산역 역세권으로 임대 수요 꾸준할 것으로 예상.

* HUG 관련 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 향후 서울시의 재개발/재건축 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 331,000,000원

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 연식의 소형 평형대(19.98㎡)가 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 전용면적 39.28㎡로 면적이 두 배 가까이 넓습니다.

* 본건의 감정가는 331,000,000원으로, 약 2780만원/평 수준입니다. 이는 주변 신축 다세대 시세를 고려할 때, 보수적으로 책정되었거나 해당 건물의 특정 가치가 반영된 것으로 보입니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 권리관계가 명확하고 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 315,000,000원 (감정가 대비 약 85% ~ 95%)

* 권장 입찰가: 310,000,000원 (감정가 대비 약 93.6%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.