나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13663 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제11층 제1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 "까치산역(지하철 2,5호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제106동 제11층 제1101호로서, -외벽 : 석재붙임 마감 등, -창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 난방설비, 승강기, 도시가스, 소방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 화곡동 924-6 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~202 6.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) - 화곡동 924-7 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13663 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제11층 제1101호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 토지 면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

* 건물 면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

* 감정가: 323,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, '까치산역'(지하철 2, 5호선)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 대상 물건 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 구로세무서장의 압류 (2023.05.17.)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 주택임차권(조 , 을1), 압류(갑6, 갑7, 갑9, 갑10), 강제경매(갑8) 등 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-05-24

* 확정일자: 2022-04-04

* 대항력: 없음

* 주의사항: 해당 임차인은 주택도시보증공사(HUG)와 관련 있으며, 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에게 대항력 포기 조건을 붙여 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 대상 물건의 용도: 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 소규모 면적으로 1인 또는 소규모 사업체의 사무실 또는 주거용으로 활용될 수 있습니다.

* 지역 특성: 일반상업지역으로 개발 가능성이 있으며, 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)로 지정되어 있어 공항의 영향을 받는 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교통 편의성: 까치산역(2, 5호선)을 도보 및 대중교통으로 이용 가능하며, 단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 생활 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거/업무 환경: 오피스텔 및 주택이 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역에 해당하여 항공기 소음, 고도 제한 등 공항 운영에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 합니다. 매수인의 신분 및 목적에 따라 확인이 필요합니다.

* 건축물 이용 상태: 오피스텔로 이용 중이나, 장기 임대 미상 등으로 인한 공실 발생 시 관리가 필요할 수 있습니다. (현재는 HUG 관련 조건으로 인해 임대관계가 명확하게 보이지 않음)

* 감정가 대비 현 시세 확인 필요: 제공된 감정가는 323,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 주변 시세 변동을 면밀히 파악하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 확인은 본 보고서 작성 과정에서 수행하지 못했습니다.

1.7. 종합 의견

본건 리치아파트 106동 11층 1101호는 서울남부지방법원 2025타경13663호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 까치산역 역세권에 위치하며, 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물이란 점이 장점입니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건과 HUG 인수 조건 변경으로 인해 매수인이 부담해야 할 보증금이 0원이라는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 권리 관계가 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 공항 관련 규제 및 토지거래허가구역 지정 등 지역 특성에 따른 제약 사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지하철 2, 5호선 까치산역 인근의 역세권 입지.

* HUG 보증금 인수 부담이 전혀 없어(0원) 권리 분석이 용이하고 낙찰 후 명도 부담이 적음.

* 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 즉시 사용 및 임대가 용이.

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 본건의 특성을 고려할 때, 감정가 323,000,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

본건은 2022년 사용 승인된 신축 오피스텔로, 까치산역 역세권이라는 입지적 장점과 더불어 HUG 관련 조건으로 인해 인수 보증금이 0원이라는 점은 경쟁 입찰 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 종합적으로 검토한 결과, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회할 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 340,000,000원

본 예상 입찰가 산정은 제공된 정보와 일반적인 시장 상황에 기반한 것으로, 실시간 시세 데이터 및 현장 조사를 통한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.