나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13728 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 860-20 블루스카이빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다가구주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로서, (집합건축물 대장상 사용승인일 : 2014년 9월 15일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-18)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13728 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 860-20 블루스카이빌 제3층 제302호

건물명: 블루스카이빌

층수: 3층 (총 6층 건물)

사용승인일: 2014년 9월 15일

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

토지면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

감정가: 228,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 공동주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 1.주변환경

본건은 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하여 교육시설 접근성이 양호합니다. 주변 주거 환경은 대체로 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 9월 3일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(갑4)입니다.

본 물건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항이 있습니다. 특히, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인 관련 권리를 승계하지 않아도 됨을 의미하며, 권리관계가 비교적 명확해지는 장점이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-14, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(류 ): 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-23, 확정일자 2020-02-27, 배당신고일자 2022-04-07, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-26, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 모든 등기부상 권리(가압류, 압류, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이며, 본 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주로 다세대주택 및 공동주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 특별한 상업 중심지라기보다는 주거 기능에 특화된 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 학군: "신정초등학교"가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 지하철역이 근거리에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 건물 상태: 2014년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각: 매수인에게 임차인 관련 대항력이 승계되지 않는다는 점은 긍정적이나, HUG의 개입은 채무 불이행 등 특수한 상황을 시사하므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획의 제한: 공항 관련 보호구역, 원추표면구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 시간이 지남에 따라 유지보수 필요성이 증가할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역과 학교가 근접한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2014년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태이며, HUG의 적극적인 관여와 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 공항 관련 보호구역 등 토지 이용상의 제약 사항은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 클린턴 물건: HUG의 조건부 매각으로 인해 인수해야 할 임차 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 입지: 지하철역 및 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 우수합니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 리모델링 필요성이 낮습니다.

* 수익성: 임대 수요가 꾸준한 지역으로, 공실 없이 임대 시 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 물건들의 시세는 높은 편입니다. 특히 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 물건이 216,000,000원에 거래된 점은 주목할 만합니다. 본건의 건물 면적(29.27㎡)과 준공 연도(2014년)를 고려할 때, 감정가(228,000,000원)는 시장 가격 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 주변 시세 및 최근 거래 사례를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.