나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2473 [1] 서울특별시 용산구 이촌동 199-23 4층1호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 이촌동 소재 "이촌2동주민센터" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건으로서 외벽: 벽돌 치장 및 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 샤시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3m 내외, 남동측으로 노폭 약 2m 내외 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2014-03-13),지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(입안)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수 원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점 경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2024-05-20), 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임. 본건은 건축물 관리대장이 부존재하는 집합건물이며, 본건 4층 1호 출입부에는 401호로 표시되어 있음.

물건 비고

건축물관리대장이 발급되지 않는 집합건물로서 무허가건축물관리대장에 미등재되어 있고, 당초부터 건축물대장이 부존재하는 건물임.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2473 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 용산구 이촌동 199-23 4층1호

용도: 아파트

건물구조: 철근콩크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물

토지면적: 13.65㎡ (약 4.13평)

건물면적: 23.74㎡ (약 7.18평) - 전용면적 기준, 분양면적 정보 없음.

감정가: 560,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 개발행위허가제한구역, 재매각

1.3. 특별매각조건

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 이촌동 소재 "이촌2동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 개발행위허가제한지역 (2014-03-13 지정)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 정비구역 (입안)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역 (2016-11-24 지정, 한강변 중점 경관관리구역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-05-20 지정, 대상: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권 이전: 황현숙 (1999-08-26), 김재욱 (2002-02-14), 정금수 (2017-08-08, 매매)

* 근저당권: 하나은행 (2017-08-08, 110,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 하나은행 (2025-12-09, 91,971,830원, 말소)

3.2. 권리분석 결과

등기사항 전부증명서상 채무는 모두 말소될 예정입니다. 하나은행의 근저당권이 말소기준권리이며, 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 110,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-29

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 이촌동은 전통적인 강북의 부촌으로 알려져 있으며, 주위에는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 편의점, 카페, 병원 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주민센터: 이촌2동주민센터 인근

* 병원: 김연일정형외과 등

* 마트/편의점: CU, GS25 등 (도보 1분 거리)

5.2. 교통

* 대중교통: 인근 노선 버스정류장 소재

* 도로 접근성: 차량 진출입 용이, 북동측 약 3m, 남동측 약 2m 도로 접합

5.3. 교육

* 초등학교: 서울신용산초등학교 등 (인근 학군)

* 중학교: 용강중학교 (인근 학군)

* 고등학교: 중경고등학교 (인근 학군)

* 기타: 한가람유치원, 이촌스마트도서관 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 중대 하자

본건은 건축물관리대장이 발급되지 않는 집합건물로서, 무허가건축물관리대장에도 미등재되어 있으며 당초부터 건축물대장이 부존재하는 건물입니다. 이는 법적인 건물로 인정받기 어렵거나 추후 재산권 행사에 심각한 제약을 받을 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 토지이용규제

* 개발행위허가제한지역: 건축, 개발 등 행위가 제한될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정기간 (2025.8.26.~2026.8.25.) 내에는 일정 면적 이상 토지 거래 시 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가받은 목적대로 2년간 이용해야 합니다. 특히 외국인 등 특정 대상에 대한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰되었으나 잔금 미납 등의 사유로 다시 경매에 나온 물건입니다. 이는 물건 자체의 하자가 있거나, 법적/물리적 문제가 있어 낙찰자가 부담을 느꼈을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 용산구 이촌동이라는 우수한 입지 조건과 아파트라는 선호도 높은 용도를 가지고 있습니다. 또한, 주변 교통 및 생활 편의시설도 양호한 편입니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 건축물대장이 부존재하는 건물이라는 점입니다. 이는 해당 건물이 법적으로 인정받는 건축물이 아닐 가능성이 높으며, 향후 철거, 재건축, 증개축 등 어떠한 물리적 행위도 불가능하거나 극히 제한될 수 있습니다. 또한, 개발행위허가제한지역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 거래에 제약이 따릅니다. 재매각 이력 또한 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 중심부에 위치한 이촌동의 지리적 이점을 가집니다.

* 재건축 잠재력 (조건부): 향후 정비사업 등을 통해 재건축될 경우 가치가 상승할 수 있으나, 건축물대장 부존재라는 본질적인 문제로 인해 현실적으로 매우 어려운 상황입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 560,000,000원을 기준으로, 본건은 건축물대장 부존재라는 매우 심각한 하자가 있어 일반적인 아파트 시세로는 평가하기 어렵습니다. 또한, 토지이용규제 및 재매각 이력 등 여러 위험 요소를 고려해야 합니다. 현재 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 본건의 감정가는 560,000,000원이며, 매수 신청 시에는 최저매각가격의 20%를 보증금으로 납부해야 합니다. (참고: 이촌동 소형 아파트 시세는 수억 원에서 수십억 원에 이르나, 본건의 특수성으로 직접적인 비교가 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.