나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52345 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 OOOO OOOOO OOOO OOOOOO 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소형 아파트, 다세대 및 단독 주택, 근린생활시설, 공원, 공공청사 등이 혼재되어 있는 주택지대 임

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 "녹번역"이 소재하여 대중교통 환경은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상12층 건물 내 3층 306호(사용승인일: 2006.1.20)로서 외벽은 외장석재 마감 등, 창호는 PVC 창호 등임

이용상태

교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 주차장시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 유사 사다리형 토지로서 교육연구시설 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52345 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층 306호

용도: 노유자시설 (공부상 용도: 교육연구 및 복지시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층 지상 12층 건물 내 3층 306호

사용승인일: 2006년 1월 20일

이용 상태: 교육연구 및 복지시설 (노유자시설)로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 963,000,000원

토지 면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

토지 지분: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물 면적: 56.34㎡ (약 17.04평)

건물 지분: 56.34㎡ (약 17.04평)

건축물대장상 대지면적: 2,510.88㎡ (약 759.54평)

건축물대장상 연면적: 15,267.62㎡ (약 4,618.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소형 아파트, 다세대 및 단독 주택, 근린생활시설, 공원, 공공청사 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 3호선 "녹번역"이 인접해 있어 대중교통 환경은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 9월 12일자 경기수산업협동조합 근저당권 (을3)

등기부채권 총액: 1,471,294,379원

주요 권리 내역:

* 근저당권: 경기수산업협동조합 (648,000,000원), 이광용 (144,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (577,500,000원), 국민은행 (101,794,379원)

* 임의경매 개시결정: 경기수산업협동조합 (557,836,817원)

본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦은 날짜의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 은평구 녹번동 일대는 주거 기능이 중심이면서도 구청 등 공공기관과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 최근 재개발 및 지역 활성화 움직임도 있습니다. 은평구는 전반적으로 친환경 도시 구현에 힘쓰는 것으로 알려져 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내부에 로비층 레스토랑, 물리치료실, 의사실, 지하 2층 사우나, 황토찜질방, 마트, 3층 도서실, 세탁실, 이미용실 등 입주민 편의시설이 설치된 바 있습니다. 인근에 공원과 공공청사가 위치합니다.

5.2. 공공 시설

은평구청이 북동측 인근에 위치하며, 사회복지관, 보건소 등 공공시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 계약 시 허가를 받아야 하며, 해당 구역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 또한, 아파트 용도에 대한 허가구역 지정은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 유효합니다 [cite:2 from search results].

6.3. 기타 리스크

* 과거(2016년) 관리비 관련 민원 및 소송이 발생한 이력이 있습니다.

* 현재 해당 건물 내 다수의 경매 및 공매 물건이 존재하는 것으로 파악됩니다. 이는 공급 과잉이나 건물 관리상태에 대한 우려를 야기할 수 있습니다.

* 은평구 지역은 기후 변화의 영향으로 '러브버그' 출몰 등 해충 관련 민원이 보고된 바 있어, 계절적 요인에 따른 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 주변 지역에서 특정 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 노유자시설로, 지하철 3호선 녹번역 역세권 인근에 자리하고 있어 교통이 편리한 편입니다. 주변 환경은 주거 밀집 지역과 공공기관, 공원 등이 조화롭게 분포하고 있습니다. 다만, 과거 건물 관리비 관련 분쟁 이력과 다수의 경공매 물건이 동시에 진행 중이라는 점은 유의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점은 특정 매수자에게 추가적인 절차를 요구할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 도심 접근성이 좋고 지하철 3호선 녹번역을 이용할 수 있습니다.

* 풍부한 공공 및 생활 편의시설: 은평구청, 공원, 복지관 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 지속가능한 도시: 은평구의 친환경 정책 및 도시 개발 추진은 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가 963,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 본건의 현황, 권리관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.