나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52337 [1] 서울특별시 용산구 한남동 774-2 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 한남동 소재 "말레이시아대사관" 동측 인근에 위치 하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 구분건물내 2층 201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 연립주택임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉난방설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임. 완경사지임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 노폭 약6m 내외, 서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

한남동 774-2 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 일반철도(국토교통부)(저촉), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016 -11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25), 토지거래계약에 관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지). 한남동 775-13 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 일반철도(국토교통부)(저촉), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016 -11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25), 토지거래계약에 관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

공부와의 차이

- 본건은 공부상 2층 201호이나 현황은 외부표기 401호임. (동측도로 기준으로 공부상 지하2층이 구분건물 1층으로 통칭됨) - 제시외물건이 소재함. (후면 내부구조도, 사진용지 참고).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 위반건축물 등재되어 있음. (집합건축물대장 참고)

물건 비고

1. 제시외건물 포함하여 매각, 별도등기 있음.
2. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
3. 집합건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있음(6.5㎡ 철근콘크리트조 무단증축, 주거).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52337 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 한남동 774-2 2층201호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 피OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 지분

* 토지면적: 153.67㎡ (약 46.49평)

* 토지지분: 76.835㎡ (약 23.24평)

* 건물면적: 244.03㎡ (약 73.82평)

* 건물지분: 122.015㎡ (약 36.91평)

* 건물 제시외면적: 21.40㎡ (약 6.47평)

1.3. 감정가

* 감정가: 3,178,900,000원 (31억 7,890만원)

1.4. 건축물 현황

* 건축물대장상 층수: 지하 3층, 지상 3층

* 본건 전유부: 2층 201호 (외부 표기상 401호)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공년도: 2007년 06월 27일

* 주요 설비: 위생 및 급배수, 개별냉난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 용산구 한남동 소재 "말레이시아대사관" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측 및 북측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지(한남동 774-2, 775-13)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구에 해당합니다.

* 또한, 일반철도(저촉), 가축사육제한 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 말소기준권리: 2019년 06월 28일 접수된 남서울농업협동조합의 근저당권 (을10)입니다.

* 이하 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리로는 소유권 관련 등기(갑1, 갑4)가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

* 토지 을구 10번 구분지상권설정등기: 해당 권리는 등기부상 말소되지 않으며, 본건 토지 및 건물 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 별도로 등기된 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 용산구 한남동 653-79번지, 투웨니퍼스트(다세대, 2018년식, 전용 44.27㎡): 780,000,000원 (약 1,760만원/㎡)

* 2026년 5월, 용산구 한남동 726-122번지, 신포빌라(연립, 1992년식, 전용 174.12㎡): 2,700,000,000원 (약 1,550만원/㎡)

* 2026년 5월, 용산구 한남동 1-241번지, 힐탑빌라(연립, 1992년식, 전용 131.97㎡): 1,960,000,000원 (약 1,480만원/㎡)

* 본건은 연립주택 지분 매각 건으로, 유사 물건과의 비교 시 가격 산정에 신중을 기해야 합니다.

4.2. 본건 가치 평가 (분석)

* 본건 감정가액은 31억 7,890만원으로, 단위 면적당 감정가는 약 1,300만원/㎡ 수준입니다.

* 주변 거래 사례의 면적당 시세(약 1,480만원~1,760만원/㎡)와 비교 시, 감정가가 상대적으로 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 다만, 본건은 전체 건물의 지분으로 매각되며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'(구분지상권) 및 위반건축물 등 제반 리스크를 고려하여 가치 평가에 반영해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 건물 내 승강기, 도시가스, 개별냉난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차 시설(기계식)이 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

* 말레이시아 대사관 인근에 위치하며, 주변은 주택가로 조용한 편입니다.

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.3. 건축물 위반사항

* 집합건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있습니다. (6.5㎡ 철근콘크리트조 무단증축, 주거용)

* 이는 원상복구 명령 대상이 될 수 있으며, 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련 리스크

* 본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 협의가 필요합니다.

* 명도 과정에서 공유자의 협조가 원활하지 않을 경우 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.2. 법적 권리 관련 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 '구분지상권'이 설정되어 있습니다. 이는 본건 토지 및 건물의 사용·수익에 중대한 제약을 야기할 수 있으며, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 영향을 미칠 가능성이 매우 높습니다. (관련 검색 결과, 구분지상권은 토지의 상하 일정 범위를 타인이 사용할 수 있도록 하는 권리로, 토지 이용에 제한을 줄 수 있음)

6.3. 건축물 위반 관련 리스크

* 무단 증축된 위반건축물로 인해 이행강제금 부과 및 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 기타 제약사항

* 공부상 2층 201호이나 현황 외부 표기가 401호로 차이가 있습니다.

* 토지 이용 계획 상 일반철도(저촉), 폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 용산구 한남동이라는 우수한 입지를 갖추고 있으며, 감정가 대비 면적당 가치가 시장 시세와 부합하거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 물건의 가치를 크게 훼손할 수 있는 심각한 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 특히 '매각으로 소멸되지 않는 구분지상권'의 존재는 본건 이용 및 가치에 결정적인 영향을 미칠 수 있으며, 위반건축물, 지분매각의 복잡성 등은 추가적인 투자 비용 및 시간 소요를 야기할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 핵심 지역인 한남동에 위치하여 희소성과 미래 가치가 높습니다.

* 주거 환경: 조용하고 고급 주택가가 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치: 만약 구분지상권 및 위반건축물 문제를 해결할 수 있다면, 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 31억 7,890만원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 규모의 전체 매물 거래가는 약 19억 6,000만원에서 27억 원 선입니다. 그러나 본 건은 지분 매각이며, 무엇보다 '매각으로 소멸되지 않는 구분지상권'이라는 중대한 위험 요소를 포함하고 있습니다. 이 구분지상권이 어떠한 범위에서, 어떤 목적으로 설정되었는지에 따라 본건의 활용 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

엄격한 권리분석 및 현장 조사를 통해 구분지상권의 정확한 영향 범위를 확인해야 하며, 위반건축물에 대한 원상복구 비용 및 절차, 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 모두 고려해야 합니다.

현 단계에서는 구분지상권으로 인한 리스크를 보수적으로 평가하여, 감정가의 70% 수준으로 잠재적 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 22억 2,530만원 ~ 25억 4,310만원 (감정가의 70% ~ 80% 범위. 단, 이는 구분지상권 등 제반 위험을 고려한 보수적 추정이며, 정확한 조사를 통해 조정 필요.)

참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 전문가의 심층적인 권리분석 및 현장 조사를 반드시 거쳐야 합니다. 특히 구분지상권의 세부 내용 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.