나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13776 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 북측에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 공부상 "공동주택(도시형생활주택)"건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 994-6 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13776 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13776 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제4층 제404호

건물명: 소담밸리

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

감정가: 286,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

건물면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

1.3. 건물 정보

준공일: 2021년 03월 31일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 건물 중 4층

총 건물 면적: 499.42㎡

총 대지 면적: 261.1㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울우장초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

일반적인 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 수준입니다. 북서측으로는 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 갑3. 울산세무서장의 압류 (2023.04.07)

본 건의 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑3. 울산세무서장 압류 (2023.04.07)

* 을3. 박혜주 주택임차권 (2023.07.25, 보증금 268,000,000원)

* 갑4. 주택도시보증공사 강제경매 (2025.12.09, 보증금 268,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (예: 지상권 등).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박혜주)

* 보증금: 268,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 01일

* 확정일자: 2021년 05월 06일

* 배당신고일자: 2023년 07월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

3.4. 특별 매각 조건

주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 등기부상 임차권은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

본 건은 서울 강서구 화곡동의 전형적인 주거 지역 내에 위치한 도시형생활주택입니다. 주변에 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 인근 학교(서울우장초등학교)와의 근접성은 가족 단위 거주자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 원활하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 일반적인 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 서울우장초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태와 함께 형성된 주거 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 구역 및 군사기지 관련 구역은 항공기 소음, 비행 안전 구역 지정 등으로 인한 영향을 고려해야 합니다. 토지거래허가구역 지정은 향후 매수인이 토지 거래 시 추가적인 행정 절차를 필요로 할 수 있습니다.

* 임대 관계: 등기부상 명시된 임차인 외에 별도의 임대 관계가 미상인 경우, 잔금 납부 후 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건: HUG 인수조건 변경 및 특별 매각 조건은 본건의 특수성을 나타내며, 세부 내용을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하며 매각으로 인한 권리 소멸이 예정되어 있어 낙찰자가 권리 인수에 따른 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 주변 주거 환경 및 교통 접근성이 양호하며, 초등학교와 인접한 점은 긍정적입니다. 다만, 공항 관련 보호구역 등 토지 이용 제한 사항과 HUG 관련 특별 매각 조건을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 신축 건물: 2021년에 준공된 비교적 새 건물로, 노후도가 낮습니다.

* 안정적인 주거 지역: 서울시 내 도심 주거 지역으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경에 대한 선호도가 높은 지역입니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 전용면적 26.03㎡(약 7.87평)에 대한 현 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다. 가장 유사한 최근 매매 사례(2026.07.01, 19.98㎡, 21,600만원)의 면적당 가격을 적용 시 약 2.81억 원 수준으로 산출됩니다. 이에 따라, 보증금을 포함한 인수 부담이 없는 점을 고려하여 270,000,000원으로 예상 입찰가를 제시합니다. 다만, 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.