나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13722 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 814-52 금강파크빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥4동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독, 다세대 및 연립주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본 건물은 차량의 출입이 가능하며, 인근에 마을, 간선, 지선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층건 내 2층 203호로서, (사용승인일 : 2020.05.21.) 외 벽 : 석재타일붙임 및 백고벽돌붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인팅 및 일부타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생.급배수시설 갖추었으며, 승강기설비 및 피로티주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 인접지 대비 평지, 세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 약5~6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히,도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역(2024-07-11)가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,건축허가.착공제한지역(2023-01-17)(제한기간:제한공고일로부터 2년)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,정비구역(2024-07-11)<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.주차환경개선지구<주차장법>중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2023-03-23)(지정기간:2023.4.4.~2024.4.3./2024.4.4.~2025.4.3./2025.4.4.~2026.4.3.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 등기사항전부증명서상 임차권 설정 되어있음. 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13722 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 814-52 금강파크빌 제2층 제203호

신주소: 서울특별시 금천구 독산로28가길 19 (시흥동)

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 20.90㎡ (약 6.32평)

토지지분: 20.9㎡ (약 6.32평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.94㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 준공년도: 2020년 5월 21일

건축물대장 요약:

- 건물명: 금강파크빌

- 총 층수: 5층 (본건 2층)

- 세대수: 12세대

- 연면적: 519.15㎡ (약 157평)

- 주차: 8대

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥4동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 다세대 및 연립주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 마을, 간선, 지선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 금천구청역(1호선)에서 도보 약 15~18분 거리에 위치합니다.

* 도로상태: 본건은 동측 및 북측으로 약 5~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용: 2필 일단으로, 인접지 대비 평지이며 세장형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설:

* 공원: 금천폭포공원, 산기슭공원, 금빛공원 등이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 학교: 서울시흥초등학교, 서울백산초등학교, 서울문성초등학교, 서울문백초등학교 등 다수의 초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주민센터, 마트, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2020.05.25.

* 소유권이전: 2020.10.07.

* 주택임차권 (곽 ): 2024.10.22. 접수, 보증금 243,000,000원, 2020.09.25. 전입, 2022.09.30. 확정. 말소: 인수

* 가압류 (한화생명보험): 2025.06.12. 접수, 14,650,167원. (말소기준권리, 말소예정)

* 압류 (국민건강보험공단): 2025.08.19. 접수. (말소예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025.12.11. 접수, 238,000,000원. (말소예정)

* 등기부채권 총액: 257,650,167원

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.09.25

* 확정일자: 2020.09.10 (실제 기록상 확정일자는 2022.09.30으로 보이나, 배당신고일자 2024.10.22 기준)

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이므로, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 시흥동 지역은 주거용 건물(다세대, 연립주택)과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 점차 정비사업 등을 통해 개선될 가능성이 있는 곳입니다.

* 인근 건물: 주변에 금강파크빌 외에도 다양한 연립 및 다세대 주택이 밀집해 있습니다.

* 시세 동향: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 2026년 5월 인근 연립주택의 매매가는 2.8억원(2002년식 55.19㎡)에서 5.9억원(1981년식 62.31㎡) 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로, 연식 대비 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지상 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재타일 및 백고벽돌 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

* 설비 현황: 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설을 갖추고 있으며, 승강기 및 피로티 주차장도 구비되어 있습니다.

* 이용 현황: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본건은 정비구역으로 지정되어 있어(2024.07.11.), 향후 도시 환경 개선 및 재개발 가능성이 있으나, 이로 인한 건축 및 개발 제한이 따를 수 있습니다.

* 건축허가.착공제한지역: 2023년 1월 17일부터 2년간 건축 관련 제한이 적용됩니다.

* 토지거래계약 허가구역: 특정 기간 및 대상자에 한해 토지거래 시 허가가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 보증금 243,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 감정가를 상회할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 상태가 양호하고, 지역 내 정비구역 지정으로 향후 발전 가능성이 있다는 장점이 있습니다. 그러나 2억 4천만원이 넘는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재합니다. 이로 인해 총 매수 비용이 감정가보다 훨씬 높아질 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 미래 가치 잠재력: 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 인근 시세 대비 비교: 최신 준공 연식 대비 감정가 수준을 고려할 때, 리스크 해소 시 잠재적 시세 차익 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 247,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금 (인수 가능성): 243,000,000원

본건은 감정가에 육박하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 만약 경매 절차에서 임차인이 배당받지 못하는 금액이 클 경우, 매수인의 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 감정가격을 훨씬 초과할 수 있습니다. 따라서 입찰가는 이러한 인수 보증금 부담을 고려하여, 총 예상 비용이 시장 가치를 넘지 않도록 보수적으로 산정해야 합니다.

제공된json의인근 연립주택 매매가(2026년 5월 기준, 55.19㎡ 2.8억원 ~ 62.31㎡ 5.9억원)와 감정가(29.94㎡ 2.47억원, 약 825만원/㎡)를 종합적으로 고려하고, 임차인 인수 리스크를 반영하여 신중한 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

이는 총 인수 비용이 감정가 수준을 크게 넘지 않도록, 그리고 향후 발생 가능한 최악의 시나리오(전액 인수)를 감안하여 책정한 보수적인 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 임차인과의 관계, 건물 상태 등을 면밀히 확인하고, 법원 경매 절차 및 배당 순위 등을 재확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.