나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13697 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 매봉초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건중 4층 401호로서 외 벽: 화강석 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기.위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약8m, 북동측으로 약8~10m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함),장애물제한표면구역(진입표면),교육환경 보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.2.18~2030.2.17/지목:도로 한정)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13697 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 16.37㎡ (약 4.95평)

토지지분: 16.37086㎡ (약 4.95평)

건물면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각기일: (정보 없음, 보고서 작성 시점 기준)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 매봉초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

건물 외벽은 화강석, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 하이새시 이중창으로 시공되었습니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

본건 남동측 및 북동측으로 각각 약 8~10m의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 서울남부지방법원의 2025타경13697 강제경매개시결정 등기입니다. 총 채권액은 200,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (박춘자)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-07

확정일자: 2022-01-11

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 주택임차권 등기 (말소 예정)

* 권리분석: 본 임차인은 대항력은 없으나, 물건명세서 상 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 오영민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-04

대항력: 있음

비고:

* 권리분석: 대항력 있는 임차인이지만, 보증금이 0원으로 인수되는 보증금은 없습니다. 특별매각조건 상 대항력 포기조건이 적용될 수 있습니다.

* 이준호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-19

대항력: 있음

비고:

* 권리분석: 대항력 있는 임차인이지만, 보증금이 0원으로 인수되는 보증금은 없습니다. 특별매각조건 상 대항력 포기조건이 적용될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건 및 임차인 현황에 따른 분석)

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 2020-07-16, 박종례 외 2명

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 2022-02-17, 김완중 (매매)

* 주택임차권 (을3): 2023-10-24, 박춘자, 200,000,000원 (말소 대상)

* 강제경매 (갑3): 2025-12-11, 주택도시보증공사, 200,000,000원 (말소기준권리, 말소 대상)

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 임차권(을3) 및 강제경매(갑3)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'으로 기재된 오영민, 이준호는 전입일자상 말소기준권리보다 앞설 수 있으나, 보증금이 0원이고 특별매각조건에 따라 대항력이 포기될 가능성이 높습니다.

4. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인(오영민, 이준호)이 존재하나, 보증금이 0원으로 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 보증금 또는 차임이 추후라도 미상으로 밝혀지거나, 특별매각조건이 법적으로 완전히 효력을 발휘하지 못할 경우 발생할 수 있는 불확실성에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한이 존재하므로, 향후 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31, 2025.8.26~2026.8.25 등)을 확인해야 합니다.

* 건물 상태: 감정평가서상으로는 특이사항이 없으나, 실제 현장 방문을 통해 건물의 노후 상태, 하자 여부 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다. '이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰 등을 토대로 작성하였음'이라는 점을 참고하여 내부 상태 파악에 유의해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 주소지(개봉동 10-1)와 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 광명시-구로구 간의 '환경빅딜' 관련 정보에서 쓰레기 소각장, 하수 처리장 등이 언급된 점으로 보아, 광역적으로는 해당 시설의 존재 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

5. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 매봉초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 소유권 및 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 가장 큰 리스크인 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 보증금 2억원은 특별매각조건에 의해 매수인이 인수하지 않아도 되는 유리한 조건입니다. 또한, 대항력은 있으나 보증금이 0원인 임차인 2명 역시 금전적 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 22.52㎡(약 6.81평)의 전용면적은 소형 주거 공간에 해당하며, 감정가 2억 1백만원 대비 최근 주변 실거래가 분석 시 ( larger unit comparison) 시세 대비 다소 높게 감정된 것으로 추정됩니다. 따라서 꼼꼼한 시세 조사와 현장 확인을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

6. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 없음: 특별매각조건으로 인해 2억원의 HUG 임차인 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 최대 투자 포인트입니다.

* 소형 면적의 실거주 또는 임대 수익 잠재력: 1~2인 가구의 실거주 또는 소액 투자용 임대 수익 창출에 적합할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 개봉동 일대는 도시 재생 및 재개발 관련 논의가 지속적으로 이루어지는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (유튜브 정보에 따르면 일부 지역은 모아타운 대상지로 언급됨.)

7. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원이나, 제공된 최근 실거래가 정보(2026년 7월)를 바탕으로 시세를 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 한신빌라 (51.48㎡, 4층, 2002년 준공): 250,000,000원 (평당 약 1,600만원)

* 파크빌라 (41.52㎡, 3층, 1993년 준공): 139,500,000원 (평당 약 1,100만원)

* 미림빌라 (61.19㎡, 3층, 1982년 준공): 250,000,000원 (평당 약 1,350만원)

본건은 전용면적 22.52㎡ (약 6.81평)으로, 비교 사례 대비 면적이 매우 작습니다. 이를 고려하여 가장 유사한 연식과 층수인 한신빌라(2002년 준공, 4층, 51.48㎡, 250,000,000원)의 평당가를 적용하여 환산하면 약 109,500,000원 수준입니다.

임차인 부담이 없고, 소형 면적임을 감안하더라도 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 보증금 인수 부담이 없다는 점과 주변 시세, 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 130,000,000원 에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 예상치이며, 실제 낙찰가는 경매 당시의 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.