나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13810 [1] 서울특별시 강서구 공항동 673-10 마곡대림밸리 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 "송정역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2019.12.04) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13810 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 673-10 마곡대림밸리 제6층 제601호

건물 사용승인일: 2019년 12월 4일

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 15.98㎡ (약 4.83평)

건물면적: 26.20㎡ (약 7.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 마곡대림밸리

총 층수: 6층

해당 호수: 6층 601호

건물 구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 "송정역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 도시관리계획 입안 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 9월 13일자 강서세무서장의 압류 (갑3)

3.2. 소멸되는 권리

등기부상 모든 권리(주택임차권 을3, 압류 갑3, 가압류 갑4, 강제경매 갑5)는 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁에 의해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

해당 없음. 주택임차권은 '말소'로 표기되어 있으며, 특별매각조건에 따라 매수인에게 대항력이 없습니다. HUG는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하도록 조건을 명시하였습니다.

3.4. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(이 )

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 23일

확정일자: 2020년 12월 7일

배당신고일자: 2023년 1월 2일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 대항력 포기조건 매각.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 공항동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 송정역 역세권의 이점을 가진 상권과 연계됩니다.

주변에 단독주택, 다세대주택 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 상가 위주로 형성되어 있어 상권 확장성은 제한적일 수 있습니다.

4.2. 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적(약 8평 내외) 다세대주택의 실거래가는 건축 연도, 층수, 입지에 따라 편차가 있습니다.

2016년식 40.04㎡(약 12.11평) 유원펠리체는 2.6억원(평당 약 2,147만원), 2001년식 18.8㎡(약 5.69평) 미성주택은 1.45억원(평당 약 2,548만원)에 거래되었습니다.

본건(26.20㎡, 2019년식)의 감정가 2.47억원(평당 약 3,115만원)은 최근 실거래가 평균보다 높은 수준이나, 2019년 신축이라는 점을 고려하면 약간의 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

송정중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 여건은 보통 수준입니다. (단, 강서교육지원청에 상대/절대보호구역 범위 확인 필요)

인근에 소규모 상가 및 편의시설이 존재하며, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

공항과 가까운 위치적 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공법상 제한사항

토지이용계획 상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 존재합니다.

도시관리계획이 입안 중이라는 점은 향후 용도 변경 가능성을 내포하나, 불확실성도 존재합니다.

6.2. 임대차 관련 조건

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각으로 임차인 관련 보증금 반환 리스크는 줄었으나, 관련 계약 조건을 정확히 이해해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 서울 강서구 공항동에 위치한 2019년 준공된 다세대주택으로, 5호선 송정역 역세권의 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전하게 명도를 진행할 수 있다는 장점이 있습니다.

7.2. 투자 고려사항

감정가 2.47억원 대비 건물 면적(약 7.93평)을 고려할 때, 지역 시세 대비 적정 수준인지 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

공항 관련 시설 보호 구역 등 공법상 제한 사항과 도시관리계획 입안 중이라는 점은 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점

역세권 소형 신축 다세대주택: 5호선 송정역 이용이 편리하며, 2019년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

안정적인 주거 수요: 공항 관련 종사자 등 고정적인 임대 수요가 존재할 가능성이 높습니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 명도를 진행할 수 있습니다.

HUG 인수조건 유리: 임차인 관련 보증금 반환 리스크가 최소화된 상태로 매각 조건이 유리하게 변경되었습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 인수 보증금

감정가: 247,000,000원

인수 보증금: 0원 (주택도시보증공사의 임차인 보증금 245,000,000원은 대항력이 없고, 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되지 않음)

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 전용면적(약 7.93평)과 감정가(2.47억원)를 고려했을 때, 평당 약 3,115만원 수준입니다. 이는 최근 실거래가 평균(약 2,300만원/평)보다 높은 편이나, 2019년 신축이라는 점을 감안하면 일정 수준의 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

주변 시세 및 본건의 신축 연식, 좋은 입지, 권리 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 85% 수준에서 97% 수준을 고려한 입찰가 산정이 합리적입니다.

따라서, 약 210,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.