나이스옥션 법원경매 경주 2024타경12602 [1] 경상북도 경주시 황용동 124-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ㈜중앙감정 · 평가일 2024.07.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황용동 소재 "추원마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1), 2), 8) : 북측 하향완경사지에 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 휴경지임.
기호 3) : 남측하향 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 휴경지임.
기호 4) : 남측하향 완경사지에 위치한 부정형 토지로서 휴경지 및 일부 묘지임.
기호 5)-7), 12)-21) : 남측하향 완경사지에 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 일부 건축허가 득한토지로서,
토목공사 중지된 상태임.
기호 9)-11) : 남측하향 완경사지에 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 건축허가 득한 주거나지임.

인접 도로상태

기호 1)-8), 12)-21) : 지적도상 맹지임.

기호 9)-11) : 남서측으로 폭 약 2m 진입로 통하여 출입가능 함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1), 3) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함).

- 기호 5) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>.

- 기호 2), 6)-8), 12), 17), 18) ,20) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>.

- 기호 9) : 보전녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인
지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함).

- 기호 10) : 보전녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>.

- 기호 11) : 보전녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3 2호)<수도법>.

- 기호 4), 13)-16), 21) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>.


- 기호 19) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인
지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각
-[목록1~8,12~21] 농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출시 매수보증금 미반환
-[목록4] 지분매각, 분묘4기 소재함
-2024.10.18. 민동기(실로암건축)로부터 공사대금 35,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 유치권이 존재하지 않는다는 판결문(경주지원25가단1669)과 확정증명 제출.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및물건내역

본건은 경상북도 경주시 황용동 124-4 소재로서, 토지는 전(밭)으로 이용 중입니다.

부동산임의경매로 진행되는 본건의 매각대상은 토지 일부 지분 매각입니다.

1.2. 감정평가내역

감정가는 739,191,000원입니다.

토지 총 면적은 9796.00㎡ (약 2963.44평)이며, 이 중 매각 대상인 토지 지분 면적은 8018.905㎡ (약 2425.74평)입니다.

건물 면적은 현재 존재하지 않습니다.

1.3. 경매정보

사건번호는 경주지원 2024타경12602 (1)입니다.

채권자는 포항서부신용협동조합입니다.

본 물건은 지분매각, 유치권, 분묘기지권, 농지취득자격증명, 공동담보 등의 특이사항을 가지고 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각, 목록 1~8, 12~21번지의 경우 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 목록 4번지의 경우 지분매각 및 분묘 4기 소재가 있습니다.

과거 공사대금 35,000,000원의 유치권 신고가 있었으나, 법원 판결(경주지원25가단1669)로 유치권이 부존재함이 확정되었습니다.

본 보고서 작성일은 2026년 6월 10일입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상북도 경주시 황용동 소재 "추원마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

기호 1)~8), 12)~21) 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호 9)~11) 토지는 남서측으로 폭 약 2m의 진입로를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획및제한

본건 토지는 대부분 보전녹지지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(일부 제한 200 또는 300) 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

일부 토지는 자연취락지구로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸주의원칙

본 물건은 임의경매로, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 1일 접수된 포항서부신용협동조합 근저당권 (채권 최고액 351,000,000원)입니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 864,500,000원입니다.

3.3. 등기부요약

현재 소유권은 2022년 3월 16일 김미진 앞으로 이전되었습니다.

말소 예정 등기사항으로는 포항서부신용협동조합의 근저당권 2건, 지상권 1건이 있습니다.

2024년 7월 5일 포항서부신용협동조합에 의해 임의경매 개시 결정이 등기되었으며, 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인현황

인수할 임차 보증금은 없습니다.

임대차 관계는 조사된 바 없습니다.

4. 상권분석

주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역의 특성을 보입니다.

대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 시설이 분포할 가능성이 높습니다.

현황상 토지는 전(밭)으로 이용되고 있으며, 일부는 건축허가를 득하였으나 토목공사가 중지된 상태입니다.

보전녹지지역, 가축사육제한구역 등의 토지이용계획은 향후 토지 이용에 있어 중요한 고려사항이 될 것입니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 차량을 이용하여 이동해야 하는 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

"추원마을" 인근 지역은 조용한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 지분매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 전체 토지를 단독으로 소유하거나 활용하는 데 제약이 따를 수 있습니다. 다른 지분권자와의 협의가 필요합니다.

* 분묘기지권: 목록 4번지에 분묘 4기가 소재하고 있어, 분묘 이장 또는 사용 관련 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 농지취득자격증명: 일부 목록(1~8, 12~21)은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있습니다.

* 맹지: 일부 토지는 지적도상 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 건축 등 토지 이용에 제약이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 많습니다.

* 토목공사 중지: 일부 건축허가를 득한 토지에서 토목공사가 중지된 상태로, 추가 공사 진행 여부 및 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경상북도 경주시 황용동에 위치한 농지 일부 지분 매각 물건입니다.

감정가는 높게 책정되었으나, 토지 일부 지분 매각, 분묘기지권, 맹지, 엄격한 토지이용 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

특히 지분 매각으로 인한 다른 지분권자와의 관계 설정이 중요하며, 농지취득자격증명 제출 요건도 충족해야 합니다.

그럼에도 불구하고, 향후 주변 개발 가능성이나 농업적 활용 가치를 고려하는 투자자에게는 검토의 여지가 있을 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 낮은 부채 부담: 낙찰 후 말소기준권리 이후의 모든 채무는 소멸되므로, 채무 부담 없이 토지를 취득할 수 있습니다.

* 농업적 활용 또는 개발 잠재력: 농지로 이용 중이며 일부 건축 허가를 득한 이력이 있어, 향후 농업 또는 제한된 범위 내 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 토지 면적과 현황을 고려한 감정가 수준에서, 지분 매각이라는 특수성을 감안하여 입찰 전략 수립 시 투자 매력도를 높일 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(739,191,000원)를 기준으로 하되, 토지 지분 매각 비율(약 81.8%), 분묘기지권, 맹지, 엄격한 토지이용계획 등 다수의 리스크 요소를 신중하게 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 다른 지분권자의 존재 및 향후 협의 가능성, 농지 취득 관련 규제 준수 여부 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 농지 거래 사례, 지분 매각 물건의 시세 등을 추가적으로 조사하고, 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

일반적으로는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 리스크 요인을 감안한 적정가를 결정하는 방식을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.