나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2024 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 5층 건물 102동 2층 201호 외 3세대로서, <사용승인일: 2017.08.02> 외벽: 스타코, 석재마감 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 바닥: 강마루, 타일마감 등 창호: 샷시이중창 등임.

이용상태

일련번호(1~4): 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천장형에어컨설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 35m, 북서측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -일련번호(1)[102동 2층 201호] 출입문에 '유치권행사중' 안내문이 부착되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경2024 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 102동 2층201호

용도: 다세대주택

감정평가액: 199,000,000원

토지면적: 70.65㎡ (약 21.37평)

건물면적: 68.19㎡ (약 20.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOO

특이사항: 공동담보

건축물대장 요약 정보에 따르면, 해당 건물은 2017년 8월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트 경사슬래브 위 기와지붕 5층 건물인 세화엘루체빌 102동 2층 201호입니다. 총 32세대로 구성된 공동주택 단지이며, 본건은 그 중 201호에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 약 35m 폭의 도로, 북서측으로 약 8m 폭의 도로에 접하고 있어 도로 조건은 양호합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 고도지구(20M 이하), 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

주변에는 세화중학교가 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 세화해변과도 근거리에 위치하여 해안 관광 및 여가 활동에 용이한 입지입니다. 현재 파악된 주변 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2017년 8월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 1,820,000,000원)입니다.

등기부등본상 기재된 채권 총액은 3,570,000,000원으로 높게 나타납니다. 그러나 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 압류, 임의경매, 가압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

본건에는 임차인 박* 씨가 등재되어 있습니다.

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-11-06

- 대항력: 없음

- 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

권리분석 결과, 임차인 박* 씨는 대항력이 없어 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자는 위 등기된 권리 및 임차인의 권리를 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 구좌읍 세화리는 제주시 동부 지역의 주요 마을 중 하나로, 최근 관광객 증가와 함께 꾸준한 수요를 보이는 지역입니다. '세화중학교' 인근으로 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있으며, 세화해변과 인접하여 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

제공된 주변 매매 정보는 '대진유토피아빌리지' (연립주택, 2016년 건축)이며, 면적 31.68㎡ (약 9.58평) 기준 2026년 3월~6월에 7,800만원 ~ 8,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건(다세대주택, 68.19㎡)과는 면적과 종류가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가는 1억 9,900만원이며, 면적 대비 약 960만원/평 수준으로 산정되었습니다.

이 지역의 다세대주택에 대한 최근 실거래가 정보는 별도 조사가 필요하나, 동일 생활권 내에서 유사 면적의 주택이라면 평당 800만원대 이상의 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 접근성이 양호합니다. 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 교육: 세화중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (상대보호구역에 포함)

* 편의: 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다. 세화해변 인근으로 산책 및 여가 활동에 좋습니다.

* 주거 환경: 조용한 주거 환경과 함께 바다 인근의 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 본건 102동 2층 201호 현관문에 '유치권행사중'이라는 안내문이 부착되어 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 공사대금 지급 등의 부담으로 이어질 수 있는 중대한 사안입니다. 유치권의 성립 여부 및 인수 여부를 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보: 제공된 정보에 공동담보라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 본건 외 다른 물건과 함께 담보로 설정되었음을 의미하며, 해당 채권 총액이 매우 높아(35억 7천만원) 관련 세부 내용을 추가로 확인하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 다세대주택으로, 괜찮은 입지조건과 비교적 최신 건축 연도를 자랑합니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 권리상 안전한 편입니다.

그러나 현장의 '유치권 행사중'이라는 안내문은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권은 법적으로 인수될 경우 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 전문가와 상담하여 유치권의 진위 여부 및 인수 가능성을 철저히 파악해야 합니다.

제공된 주변 시세 자료는 본건과 직접 비교하기 어렵다는 한계가 있습니다. 본건의 실제 시장 가치를 판단하기 위해서는 '세화엘루체빌' 단지의 최근 실거래가 및 유사 면적의 다세대주택 시세 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 제주의 아름다운 해변이 인접한 관광 및 주거 요충지 세화리 소재.

* 건물: 2017년 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택.

* 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석상 안전함.

* 잠재력: 지역 관광 활성화 및 주거 수요 증가에 따른 시세 상승 기대 (단, 유치권 문제 해결 시).

9. 예상 입찰가

감정가는 199,000,000원이며, 이는 면적(68.19㎡) 대비 약 960만원/평 수준입니다.

주변 유사 단지(대진유토피아빌리지, 연립주택, 31.68㎡)의 최근 거래가가 7,800만원~8,000만원 수준인 점을 감안하면, 본건 감정가는 현재 시세 대비 다소 높게 형성되었을 가능성이 있습니다.

가장 중요한 변수는 '유치권 행사중' 표기입니다. 만약 유치권이 법적으로 인정되어 낙찰자가 인수해야 할 경우, 추가적인 공사대금 지급 등으로 인해 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 따라서 유치권 해결에 필요한 제반 비용을 충분히 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 신뢰할 수 있는 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 다만, 유치권 리스크를 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (약 139,300,000원 ~ 159,200,000원)

그러나 이는 매우 보수적인 추정치이며, 유치권 관련 조사를 통해 정확한 인수 여부 및 금액이 확정된 후 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다. 정확한 법률 검토 및 현장 조사를 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.