나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2014 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 250 코업시티호텔 4층428호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 “성산초등학교” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 성산 일출봉 관광지를 배후로 하는 숙박시설, 음식점 등의 근린생활시설 및 후면 주택 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 남서측 인근에 성산등용로(1119번 지방도)가 소재하는 등 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 / 지상5층 건물 내 제4층 제428호로서, 외 벽: 제주석, 타일붙임 등, 내 벽: 페인트, 타일 마감 등, 바 닥: 강마루, 타일 마감 등, 창 호: PVC창호 등임.

이용상태

호텔로 이용중임.

설비내역

기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 천장매립형 냉·난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기 설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 고도지구(20M이하), 고도지구(25M이하), 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(20 24-10-16)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(20 24.11.15~2026.11.14))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2014 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 250 코업시티호텔 4층428호

용도: 숙박시설

감정가: 152,000,000원

토지 면적: 14.76㎡ (약 4.47평)

토지 지분: 14.764㎡ (약 4.47평)

건물 면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

건물 지분: 24.33㎡ (약 7.36평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 “성산초등학교” 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 성산일출봉 관광지를 배후로 하는 숙박시설, 음식점 등 근린생활시설 및 주택 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측 인근에 성산등용로(1119번 지방도)가 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 4. 인접 도로 상태

물건지는 남서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2017년 1월 18일 접수된 농협은행의 근저당(채권액 116,400,000원)입니다. 본 경매로 인해 을1 근저당, 갑5 임의경매 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인: 파악된 임차인이 없으며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. (주의: 실제 현황과 다를 수 있으므로 현장 조사를 통해 확인 필요)

* 대항력 유무: 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 임대관계 미상이라는 점을 감안하여 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 건물 및 토지 상세

1.4. 1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 중 4층 428호입니다. 외벽은 제주석, 타일 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인트, 타일, 바닥은 강마루, 타일로 마감되었습니다. 현재 호텔 객실로 이용 중이며, '(주)코업시티호텔성산'에서 위탁 계약을 맺고 운영 중이라는 진술이 있습니다.

1.4. 2. 건물 설비 내역

기본적인 급·배수, 위생, 전기 설비 외에 천장 매립형 냉·난방 설비, 화재 탐지 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 일반상업지역, 준주거지역

* 고도지구: 20m 이하, 25m 이하

* 방화지구

* 도로: 대로3류 (폭 25m~30m)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의 대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역)

1.5. 상권분석

* 성산일출봉 관광지 인근의 대표적인 관광 상권에 속합니다.

* 주변에 다수의 숙박시설, 음식점, 카페, 특산물 판매점 등 관광객 대상 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광지로의 접근성이 우수하여 연중 꾸준한 관광객 수요가 기대됩니다.

* 다수의 경쟁 숙박시설이 존재하므로, 차별화된 마케팅 및 서비스 전략이 중요합니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 본 물건지 인근에 관광객 및 지역 주민을 위한 편의점, 소규모 마트, 은행 ATM 등이 있을 것으로 예상됩니다. (세부 사항은 현장 확인 필요)

* 교육시설: 성산초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 의료시설: 응급 상황 발생 시 차량으로 서귀포시 내 종합병원 등으로 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 없는 것으로 보입니다. (다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.)

1.7. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반적인 경매 물건과 달리, 유동화 과정에서 발생하는 특수 채권 관계로 인한 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 호텔로 이용 중이나 정확한 임대차 관계나 보증금, 차임 등이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 다중 토지이용 제한: 고도지구, 방화지구, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약 허가구역(제2공항 개발사업 예정지역) 등으로 지정되어 있어 향후 증축, 개축, 용도 변경 등 건축 행위 시 법규 검토가 필수적입니다. 특히 제2공항 개발 예정지 관련 불확실성은 장기적인 투자 관점에서 고려해야 합니다.

* 관광 경기 변동성: 숙박시설의 수익성은 관광 수요에 직접적인 영향을 받으므로, 국내외 관광 경기 변동에 따른 리스크가 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 제주 동부 관광의 중심지인 성산일출봉 인근에 위치한 숙박시설로, 탁월한 입지 조건과 잠재적 수익성을 갖추고 있습니다. 최근까지 호텔로 운영되어 왔다는 점은 긍정적이나, 유동화 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상, 그리고 다수의 토지이용 제한 사항이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 명도 진행 및 향후 개발 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 제주 대표 관광지인 성산일출봉 관광 인프라를 직접적으로 활용할 수 있는 뛰어난 입지.

* 철근콘크리트 구조의 비교적 신축(2016년 사용승인) 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 최근까지 호텔로 정상 운영되었던 점을 감안할 때, 빠른 시일 내 영업 재개 및 수익 창출 가능성.

* 감정가를 기준으로 하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 진입할 기회.

1.10. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 채권 총액 (말소기준권리): 116,400,000원

* 감정가: 152,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 예상 수익성, 명도에 소요될 시간과 비용, 추가 투자 가능 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 유동화 물건 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안할 때, 권리 총액인 116,400,000원보다는 높게, 그러나 감정가인 152,000,000원을 크게 초과하지 않는 범위에서 접근하는 것이 합리적입니다.

구체적인 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서, 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 맞춰 최종 결정하시는 것을 제안합니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 철저한 현장 조사와 추가적인 시장 분석을 선행해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.