나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8981 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 362-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 소재 ‘제주공천포전지훈련센터’ 서측 인근 (기호3,7)및 서귀포시 성산읍 온평리 소재 ‘온평포구’ 북측 인근(기호8,9)에 위치하는 부동산으로서, 기호 3,7 주위는 전 및 과수원, 임야,소규모점포, 주택,체육시설 등으로 이루어진 지역이며, 기호 8,9 주위는 단독주택, 전, 과수원등으로 이루어진 지역임 .

교통상황

기호3 : 본건 인접지인 기호 7을 경유하여 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨 기호7,8 : 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사항은 양호시됨 기호9 : 기호8 도로에 접하나, 비포장상태로 차량접근이 불가능하여 제반교통사정은 불편시됨.됨.

형태 및 이용상태

기호3,7 : 인접토지 대비 완경사인 부정형의 토지로서, ‘도로’로 이용중임. 기호8 : 인접도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, ‘전’으로 이용중임. 기호9 : 인접도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, ‘전’으로 이용중임..

인접 도로상태

기호 3 : 북동측으로 폭 약 3미터내외의 아스콘 및 콘크리트포장 도로(기호7)에 접함. 기호 7 : 본건이 노폭 약 3미터 내외의 아스콘 및 콘크리트포장된 도로이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 내 외의 왕복 4차선 도로에 접합 기호 8 : 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함. 기호 9 : 지적상 노폭 약 3미터내외의 비포장상태의 도로(현황 전, 기호9)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 기호 7 : 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 8,9 : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 역사문화환경보존지역(환해장성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15.~2026.11.14.)) 임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호 8 토지는 귀제시목록 및 토지대장상 지목이 ‘도로’이나 현황 ‘전’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 기호9 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 등 포함
-목록 3, 7. 지분매각임.
-본 건 지상에 매각에서 제외하는 이동식 컨테이너, 전기차 충전기가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8981 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 362-5

* 토지면적: 2771.00㎡ (약 838.32평)

* 토지 지분 매각 면적: 2331.5㎡ (약 705.37평)

* 건물면적: 399.78㎡ (약 120.94평) (건축물대장상 총 연면적)

* 건물 제시외면적: 198.80㎡ (건축물대장에 등록되지 않은 별도 건물 면적)

* 감정가: 1,439,570,150원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (단, 제시외 건물 포함. 이동식 컨테이너 및 전기차 충전기는 매각에서 제외됨)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (외 다수)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리에 위치하며, 주변 지역은 전, 과수원, 임야, 소규모 점포, 주택, 체육시설 등으로 구성되어 있습니다. 감정평가서상 기호 3,7 주위는 '제주공천포전지훈련센터' 서측 인근, 기호 8,9 주위는 '온평포구' 북측 인근으로 기재되어 있습니다.

* 주위환경: 농업 지역과 주거 지역, 일부 상업 시설이 혼합된 지역적 특성을 보입니다.

* 교통상황:

* 주요 물건지(기호 3)는 인접 토지(기호 7)를 통해 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 기호 7, 8 지역은 차량 접근이 가능하며 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 기호 9 지역은 비포장 상태의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 불편할 수 있습니다.

* 도로상태:

* 기호 3 토지는 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로(기호 7)에 접해 있습니다.

* 기호 7 토지는 북동측 약 20미터 폭의 왕복 4차선 도로에 접하고 있습니다.

* 기호 8 토지는 남서측 약 3미터 폭의 아스콘 포장도로에 접합니다.

* 기호 9 토지는 지적상 약 3미터 폭의 비포장 도로에 접하나, 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한:

* 본건 토지는 자연녹지지역, 계획관리지역, 자연취락지구 등에 걸쳐 있습니다.

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 제한 사항이 존재합니다.

* 특히, 기호 8,9 토지가 포함된 지역은 토지거래계약 허가구역(제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역, 2024.11.15 ~ 2026.11.14)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가가 필요합니다.

* 장애물제한표면구역(국토교통부 고시)에도 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권: 이강애

* 말소기준권리: 2016년 8월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (채권액 960,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부상 총 채권액 합계: 1,179,876,736원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권: 이강애

* 말소기준권리: 토지 등기부와 동일한 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2016.08.10. 접수)입니다.

* 건물 등기부상의 모든 권리 역시 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부상 총 채권액 합계: 1,179,876,736원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 300,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2020-09-24

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 낙찰자가 인수하는 보증금이 없습니다.

* 임차인: 서

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-14

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 낙찰자가 인수하는 보증금이 없습니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-23

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 낙찰자가 인수하는 보증금이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 존재하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서귀포시 남원읍 신례리에 위치하며, 주변은 농경지(전, 과수원), 임야, 단독주택, 소규모 상업시설, 체육시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 지역 특성상 농업 활동이 주를 이루는 가운데, 점차 주거 및 일부 상업 기능이 발달하고 있는 지역으로 판단됩니다.

* 인접 도로 상태 및 교통 상황에 따라 일부 구역은 접근성이 다소 차이가 있으나, 전반적으로 지역의 기본적인 수요를 충족하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에는 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)이 남원읍 소재지 및 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 제주공천포전지훈련센터, 온평포구 등 주변 관광 및 레저 시설과의 근접성은 지역에 활력을 불어넣을 수 있는 요소입니다.

* 대중교통 이용은 기호 3, 7, 8 토지의 경우 비교적 용이하나, 기호 9 토지는 접근성이 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 채권 관계가 얽혀 있는 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 과정이 복잡할 수 있으며 예상치 못한 추가 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 지분 매각 및 공부상 차이: 특정 토지(목록 3, 7)는 지분 매각으로 진행될 수 있습니다. 또한, 기호 8 토지의 경우 지적상 지목은 '도로'이나 현황은 '전'으로 이용 중이며, 기호 9 토지는 농지취득자격증명이 필요할 수 있습니다. 이러한 공부상 차이는 향후 건축 등 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한: 본건은 여러 용도지역(자연녹지지역, 계획관리지역 등)에 걸쳐 있으며, 가축사육제한, 역사문화환경보존, 공장설립제한, 건축계획심의, 지하수자원특별관리, 장애물제한표면구역 등 개발 및 이용에 영향을 미치는 다양한 법규 및 규제가 존재합니다.

* 제2공항 개발 예정지 편입: 기호 8,9 토지가 포함된 지역이 토지거래계약 허가구역(제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 지역 개발 방향에 따른 가치 변동성이 매우 클 수 있음을 의미하며, 투자 및 개발 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 제외 물건: 매각 대상에서 제외되는 이동식 컨테이너 및 전기차 충전기 존재는 낙찰 후 해당 물건의 처리(철거, 이전 등)에 대한 추가적인 비용 또는 절차가 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 지역 특성을 종합적으로 고려할 때, 본건 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 개발 계획 및 인허가 사항은 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 남원읍에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이고, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 재무적 부담은 없습니다. 총 2771㎡의 토지와 약 400㎡의 건물, 그리고 제시외 건물까지 포함된 점은 긍정적입니다. 그러나 중복사건 및 공동담보로 인한 복잡성, 공부와 현황의 차이, 제2공항 개발 예정지 편입으로 인한 토지거래 허가구역 지정 등은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요한 요소입니다. 다양한 개발 제한 사항이 존재하므로, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없으며, 모든 이해관계가 매각으로 정리됩니다.

* 넓은 토지와 두 개의 등록 건물, 그리고 제시외 건물까지 포함하여 비교적 높은 활용 가능성을 지닙니다.

* 제주도의 지속적인 관광 산업 성장 및 지역 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 제주 제2공항 개발 예정지 편입 지역이라는 점은 향후 개발 계획에 따라 큰 시세 차익을 얻을 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 1,439,570,150원을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

본건은 다양한 규제 사항과 제2공항 개발 예정지 편입이라는 특수성을 동시에 지니고 있습니다. 이러한 잠재적 리스크와 기회를 고려할 때, 현재 시점에서 예상 입찰가는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준인 1,150,000,000원 ~ 1,290,000,000원 내외로 추정됩니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 현황, 해당 지역의 개발 계획 변동성, 물건의 실질적인 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.