나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50747 [1] 전라남도 해남군 화산면 방축리 90-3 전 경매

전라남도 해남군 화산면 방축리 90-3 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경50747(해남지원 경매1계). 감정가 19,248,000원, 최저가 13,474,000원. 매각기일은 2026-08-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 50747 [1]
소재지	전라남도 해남군 화산면 방축리 90-3
용도	토지
매각기일	2026.08.24
관할법원	해남지원 경매1계 (530-9115(구내:115))
이용제한	(접함)준보전산지, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도시지역

면적

토지면적	1,203㎡ (363.91평)

금액

감정가	19,248,000원
최저가	13,474,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	1,347,400원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.13	19,248,000원	유찰
2차	2026.08.24	13,474,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 해남군 화산면 방축리 소재 ‘화산면보건지소’ 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을 및 전 답 등이 혼재한 면소재지 내 농경지대임.
교통상황: 본건까지 차량진입 가능하며 인근에 콘크리트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.
형태 및 이용상태: 부정형의 평지로 전(휴경지) 및 일부도로로 이용중임.
인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접함,
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계등은 미상이며, 지상의 유실수(감나무)는 경제적 가치가 미미해 토지에 포함해 평가하였음.

물건 비고

1.특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있으며, 농지취득자격증명 요건 충족 시(원상복구 등) 발급할 수 있음(2026.4.2.자 화산면 사실조회회신서 참조)
2.지상 수목(감나무) 매각 포함
3.본건 토지 일부가 도로 및 구거로 이용중이며 현황 휴경지임
4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50747 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화산면 방축리 90-3

용도: 전 (농지)

감정가: 19,248,000원

토지면적: 1,203.00㎡ (약 363.91평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 예OOOOOO

1.2. 토지 이용 현황 및 특징

본건은 전라남도 해남군 화산면 방축리 소재 ‘화산면보건지소’ 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을 및 전 답 등이 혼재한 면소재지 내 농경지대임.

토지는 부정형의 평지로, 현재 휴경지 상태이며 일부가 도로 및 구거로 이용 중임.

북서측으로 폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

지상 수목(감나무)은 매각에 포함됨.

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역).

1.4. 공부와의 차이

현황 휴경지이며 일부가 도로 및 구거로 이용 중임.

1.5. 감정평가 요약

토지감정요항표 상 본건 토지의 위치 및 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태 등을 종합적으로 평가하였음.

지상 유실수(감나무)는 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 평가하였음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 화산면 방축리 소재, ‘화산면보건지소’에서 남동측으로 인근에 위치함. 주변은 농경지와 마을이 혼재된 지역으로, 농촌의 일반적인 주거 및 농업 환경을 형성하고 있음.

2.2. 교통 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근에 콘크리트 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준임. 북서측으로 약 2~3m 폭의 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 주변 시설 및 개발 현황

해남군 화산면은 농업을 중심으로 하는 지역으로, 면소재지 내에 기본적인 행정 및 생활 편의시설이 위치하고 있음. 화산면 공공복합청사가 운영 중이며, 행정사무실, 작은도서관, 문화교실, 대회의실, 요가·댄스실 등이 마련되어 주민 편의 증진 및 소통 공간으로 활용되고 있음.

주변 관광지로는 땅끝마을, 미황사, 공룡박물관 등이 있으며, 해남군 전반적으로는 두륜산, 땅끝전망대 등 자연경관과 역사 유적지가 다수 분포함.

2.4. 혐오 시설 유무

주변 지역에서 혐오시설 관련 부정적인 정보는 현재까지 확인되지 않았음. 다만, 농지 투기 관련 태양광 발전 단지 건설 계획 (화산면 연곡, 율동 등) 및 돼지분뇨를 이용한 바이오가스 생산 관련 사업 계획이 있었으나, 이는 사업 대상지 인근 주민들의 반대 또는 논란이 있었던 사례로, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지의 등기부등본상 말소기준권리(2021.08.26. 근저당권, 예향새마을금고, 30,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

소유권이전 (1998-12-31), 근저당권 (2021-08-26), 가압류 (2025-05-28, 2025-06-17), 임의경매 (2025-12-10) 등이 등기되어 있으며, 채권 총액은 86,482,807원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 자료는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 특별 매각 조건

본건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수인의 보증금을 반환받지 못함.

또한, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며, 농지취득자격증명 요건 충족 시(원상복구 등) 발급 가능함 (2026.4.2.자 화산면 사실조회회신서 참조).

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해남군 화산면은 주로 농업을 기반으로 하는 지역 특성을 가지고 있음. 전형적인 농촌 지역으로, 인구 밀집도가 높지 않으며 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있음.

4.2. 잠재적 개발 가능성

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 이용에 대한 변화 가능성이 있을 수 있으나, 현재는 농경지대로 이용되고 있어 구체적인 상업적 가치 상승을 기대하기는 어려움. 다만, 농지법 개정 및 규제 완화 동향에 따라 농지 소유 및 이용에 대한 변화가 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

본건 소재지 인근에 화산면보건지소가 위치하여 기본적인 의료 서비스 이용이 가능함.

화산면 공공복합청사에는 작은도서관, 문화교실 등이 있어 지역 주민들의 문화 및 교육 활동을 지원하고 있음.

해남군 전반적으로는 해남읍에 상업 및 편의 시설이 집중되어 있으며, 관광객을 위한 다양한 숙박 시설 및 식당 등이 운영되고 있음.

5.2. 교육 및 문화

화산면에는 화산초등학교, 화산중학교 등 교육 시설이 위치하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 주의사항

가장 중요한 리스크는 농지 취득 관련 조건임. 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금 전액을 몰수당할 수 있음. 또한, 원상회복명령 가능성 및 관련 요건 충족이 발급 조건이므로, 사전에 해당 요건을 충분히 숙지하고 준비해야 함.

6.2. 토지 이용 및 경계 확인 필요

본건 토지 일부가 도로 및 구거로 이용 중이며, 현황은 휴경지임. 또한, 인접 토지와 경계가 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인 작업이 필수적임. 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있으며, 경계 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.3. 자연재해 및 환경적 요인

해남군 화산면 지역은 간척지와 연접된 지역이 있어 과거 방조제 관리 부실로 인한 해수 침수 피해 사례가 있었음. 비록 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮으나, 농지의 경우 자연재해에 취약할 수 있는 환경적 요인을 고려해야 함.

6.4. 농지법 관련 조사 강화

최근 해남군에서는 농지의 적정 이용 여부를 확인하기 위해 연말까지 농지 이용실태 전수조사를 실시하고 있음. 이는 농업 목적 외 이용, 불법 임대차, 자경 의무 위반 등에 대해 처분명령, 원상회복 명령 등의 행정처분을 할 수 있음을 시사함. 따라서 농지 취득 후 실제 경작 의무를 이행하지 않을 경우 제재를 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군 화산면에 위치한 농지(전)로서, 경매를 통해 취득할 수 있는 기회를 제공함. 감정가는 19,248,000원이며, 토지 면적은 1,203㎡임. 주변 환경은 농경지와 마을이 혼재된 농촌 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준임.

권리분석상 모든 선순위 권리가 말소될 예정이어서 권리 상의 부담은 적을 것으로 보임. 그러나 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수적이며, 이에 대한 철저한 사전 준비가 요구됨. 또한, 토지 경계 불명확, 일부 도로/구거 이용 등 현황 파악 및 확인이 필요한 사항들이 존재함.

농촌 지역의 특성상 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지 또는 완만한 상승을 기대해볼 수 있으며, 지역 주민으로서 농업 경영을 목적으로 하거나, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 취득 기회

농지취득자격증명 발급 요건을 충족하는 경우, 비교적 저렴한 가격에 농지를 취득할 수 있는 기회임.

8.2. 안정적인 지역 환경

해남군 화산면은 농업 기반이 잘 구축된 지역으로, 안정적인 농촌 생활 환경을 제공함.

8.3. 토지 이용 다양성 (잠재적)

도시지역, 자연녹지지역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 계획 변경 시 잠재적인 가치 상승 가능성도 배제할 수 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 응찰자의 수, 개인의 자금 계획 등 다양한 요인에 의해 결정되므로, 본 자료만으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

다만, 제시된 감정가는 19,248,000원이며, 본건의 경우 농지 취득 관련 엄격한 조건과 현황 확인이 필요한 사항들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 현장 답사를 통한 상세한 물건 확인, 주변 시세 조사, 법률 전문가와의 상담 등을 통해 신중하게 판단하시기를 권고드립니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 고려되지 않습니다.1.물건 기본정보