나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52380 [1] 전라남도 광양시 중동 1655 호반리젠시빌 105동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양백운초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트단지 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가) : 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상15층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복4차선, 북측으로 왕복2차선, 동측으로 노폭 8m 내외의 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(백운고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52380 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1655 호반리젠시빌 105동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 45.63㎡ (약 13.8평)

* 건물면적: 80.78㎡ (약 24.4평)

* 분양면적: 80.78㎡ (약 24.4평)

* 전용면적: 약 59~65㎡ (약 18~20평) - 일반적인 전용률 기준 추정치

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO (등기부등본 상 경매 채권자는 '이지원'으로 확인됨)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

* 주의사항: (별도 표기 없음)

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 광양시 중동 소재 "광양백운초등학교" 동측 인근에 위치.

* 주위환경: 근린생활시설, 주택, 아파트 단지 등이 혼재된 주택지대임.

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 15층 건물 내 2층 201호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지/타일, 창호는 새시로 마감됨.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중임.

* 토지이용: 정방형 평지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 전세권 설정 (이지원, 150,000,000원, 2016-04-11 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑9 소유권이전 (주식회사엠비산업개발), 갑9 신탁등기말소, 을12 전세권설정 (이지원), 갑10 압류 (남대구세무서장), 갑11 압류 (남구(울산광역시)), 갑12 임의경매 (이지원)

* 매각으로 인수되는 권리: 원칙적으로 없음.

* 등기부채권 총액: 150,000,000원

* 임차인 현황:

* 이지원

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-06-09

* 대항력: 있음

* 비고: '이지원'은 본 경매 사건의 임의경매 채권자(갑12)로 등기되어 있으며, 동시에 보증금 1억 5천만원과 대항력을 갖춘 임차인으로 확인됩니다. '을12' 전세권은 말소기준권리이나 말소 처리되었고, '갑12' 임의경매 또한 말소 처리되었습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 계산되어 있어, 법적으로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 처리될 가능성이 높습니다.

* 권리분석 종합:

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 인수 대상이 아닐 것으로 보입니다. 이는 해당 임차인이 경매를 신청한 채권자이거나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되기 때문입니다. 그러나 복잡한 권리 관계로 인해 인수 여부에 대한 최종 판단은 현장 조사 및 법률 전문가의 검토를 통해 이루어져야 합니다.

4. 상권분석

* 입지: "광양백운초등학교" 동측 인근의 주거 밀집 지역에 위치.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능함.

* 주변 환경: 아파트 단지와 주택이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 비교적 양호한 편.

* 혐오시설: 본 물건지 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았으며, 주거 및 교육 시설이 인접해 있어 쾌적한 환경이 유지될 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 도로: 남측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선, 동측 노폭 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하여 접근성이 양호함.

* 교육: 단지 인근에 광양백운초등학교가 위치하고 있으며, 상대보호구역 및 절대보호구역(백운고등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 주거단지 내 편의시설을 이용할 수 있으며, 광양시 중심 시가지로의 접근성도 고려할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 대항력 있는 임차인 '이지원'이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 계산된 점은 특이사항임. 임차인과 경매 신청 채권자가 동일인으로 추정되어 법률적 해석 및 추가 확인이 필수적임.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 설정된 점은 추가적인 담보 가치 및 채권 관계에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 정보를 확인해야 함.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로2류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용 시 관련 법규 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교 인접 및 교통 편의성 등 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 등기부등본 상 대항력 있는 임차인과 경매 신청 채권자가 동일인으로 추정되며 '인수 보증금 합계'가 0원으로 계산된 점은 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 부담 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 따라서 권리 분석 내용을 철저히 검토하고, 현장 조사를 통해 정확한 임차인의 상황과 관련 법적 쟁점을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 광양시의 지속적인 산업 발전과 함께 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역임.

* 교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 학령기 자녀를 둔 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 시세 대비 낙찰가: 철저한 권리 분석 후, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 단정하기 어렵습니다. 복잡한 권리 관계와 대항력 있는 임차인의 인수 여부, 그리고 감정가 대비 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 통상적으로 신건 감정가에서 시작하여 경쟁률에 따라 변동성이 크므로, 현장 조사와 법률 검토를 완료한 후 신중하게 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.