나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52372 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진초등학교' 남측 인근에 위치하며.주위환경은 학교 및 아파트단지 근린생활시설등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 아파트 단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 11층 1101호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 엘리베이터, 도시가스에 의한 난방설비. 소화전 및 화재탐지시설, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지가 동측으로 중로한면에, 남측으로 광대로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

복도식 아파트임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52372 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 11층 1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 70,000,000원

* 토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

* 건물면적: 59.79㎡ (약 18.08평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 아파트명: 성호2차아파트

* 동/호수: 213동 1101호

* 층: 11층 (총 24층)

* 사용승인일: 2003년 11월 7일

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변 환경은 학교 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건 소재 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 단지가 동측으로 중로(폭 20m~25m), 남측으로 광대로(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대/절대보호구역(광양중진초등학교)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 광주지방법원 순천지원의 강제경매개시결정(2025타경52372) (접수일자: 2025-12-10)

* 등기부 요약:

* 소유권이전 (2012-10-18)

* 소유권이전 (2021-02-05)

* 주택임차권 (2023-02-10, 82,000,000원, 김옥환, 전입/확정일자 2021-02-05) - 본 임차권은 등기부상 '말소' 처리되었으며, '임차인 현황'에서 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 강제경매 (2025-12-10, 82,000,000원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 김옥환

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-05

* 확정일자: 2021-02-05

* 배당신고일자: 2023-02-10

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 의견:

* 본건 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리인 강제경매(2025타경52372)에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 주택임차권(을6)은 말소 처리되었으며, 임차인 현황에서도 김옥환 씨는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 82,000,000원은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

* 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재된 부분이 있어, 명확한 권리관계 확인이 필요합니다. 해당 문구는 실제 대항력 있는 임차인이 존재하거나, HUG 인수조건 변경과 관련된 사항일 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 기관 문의를 통해 최종 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 중진초등학교 인근의 아파트 단지 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 근린생활시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 중진초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 본 물건지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 교육, 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 편의시설: 단지 주변의 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육: 중진초등학교가 가까이 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 유리한 입지입니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 성호2차아파트

* 사용승인일: 2003년

* 총 세대수: 1773세대 (본건 213동은 275세대)

* 최고층/최저층: 24층 / 1층

* 주차: 총 265대 (세대당 약 1.5대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 불확실성: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에서는 김옥환 씨의 '대항력 없음'으로 명시되어 상반된 정보가 존재합니다. 이는 인수 보증금 발생 여부와 직결되는 중요한 사안으로, 철저한 조사가 필요합니다. HUG 인수조건 변경 또한 이와 관련된 사항일 수 있습니다.

* 미납 관리비: 현황조사서상 미납 관리비가 없다고 기재되었으나, 물건명세서 상 2026년 4월 22일 작성일 기준 2026년 6월 체납 관리비 2,117,330원이 발생한 것으로 확인되었습니다. 매수인은 관리사무소에 직접 문의하여 정확한 체납 내역을 파악하고 인수 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 213동 1101호로, 학교 및 주거단지, 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 다만, '대항력있는임차인' 존재 여부에 대한 정보 불일치와 미납 관리비 발생 등 명확한 확인이 필요한 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, HUG 인수조건 변경 내용을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 주거 가치: 광양시 중동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 성호2차 아파트는 지역 내에서 인지도를 가진 단지입니다.

* 실수요자 접근성: 59.79㎡(약 18평)의 전용면적은 1~2인 가구 등 실수요자에게 적합한 소형 평형입니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가(7,000만원) 대비 최근 실거래가(6,000만원 ~ 6,970만원)를 고려할 때, 잠재적 이익 확보 가능성이 있습니다. 다만, 리스크 요소를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 7월 초: 6,000만원 (59.79㎡, 206동, 14층)

* 2026년 7월 초: 6,300만원 (59.79㎡, 215동, 12층)

* 2026년 7월 초: 6,970만원 (59.79㎡, 201~205동, 12층)

* 평균 매매가: 약 6,423만원

* 감정가: 7,000만원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 '대항력있는임차인' 존재 가능성에 대한 불확실성과 미납 관리비 등 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가 평균(약 6,423만원)과 감정가(7,000만원)를 종합적으로 고려하되, 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 6,300만원 ~ 6,500만원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

* 최종 권장 입찰가: 6,400만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.