나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52394 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(아파트) 부동산임. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학고 등이 소재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도(제865호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물(213동) 내 17층 1704호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 가스보일러 개별난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 지하주차장 등의 설비를 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지이며, 대체로 평탄하게 조성되어 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측 및 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20M~25M)(접함), 중로2류(폭 15M~20M)(접함). 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 순천지원 2025타경52394 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

용도는 아파트로, 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 17층 1704호에 소재합니다.

채권자는 광OOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 진행 중입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

* 토지 지분: 19.497699999999995㎡ (약 5.90평)

* 건물면적 (전용면적): 59.79㎡ (약 18.09평)

* 건물 지분: 59.79㎡ (약 18.09평)

* 제시외 면적: 토지 및 건물 모두 0.00㎡입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 71,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, "광양중진초등학교" 남서측 인근에 소재합니다.

주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통망

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지방도 제865호선이 인근에 있어 차량을 이용한 이동이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 중로1류 (폭 20M~25M) 및 중로2류 (폭 15M~20M)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)에 해당합니다.

3. 건물 상세

3.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조의 24층 건물(213동) 내 17층 1704호입니다.

외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

3.2. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 가스보일러를 이용한 개별난방 설비, 도시가스 공급 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등의 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을9 근저당권 (접수일자: 2020-10-14, 권리자: 광양중앙신용협동조합, 권리금액: 54,000,000원)이 말소기준권리입니다.

4.2. 인수 또는 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리(가압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 임차인 현황 및 인수 부담

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임대 관계: 임대관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

5. 생활정보 및 주변 환경

5.1. 주변 편의/교육시설

* 교육시설: 본건은 "광양중진초등학교" 남서측 인근에 위치하여 도보 접근성이 좋습니다.

* 생활 편의시설: 주위에 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 검토

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(쓰레기 소각장, 화장장 등)의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 해당 지역에 대한 추가적인 현장 조사 또는 관련 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 12월 기준으로 미납 관리비 1,317,730원이 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로, 관리사무소에 정확한 미납 내역을 확인해야 합니다.

6.2. 임대관계 미확인 리스크

"임대관계는 미상임"이라고 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 대항력이 있는지 여부를 알 수 없습니다. 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 명확한 확인 없이는 점유 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 법적/행정적 제한

토지이용계획상 절대보호구역(광양중진초등학교)으로 지정되어 있어, 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 아파트로서, 광양중진초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 임대관계가 미확인되었고 미납 관리비가 존재하므로, 권리분석 시 해당 부분을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 광양중진초등학교가 가까워 어린 자녀가 있는 가정에 좋은 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 접근성: 지방도 인접 및 버스 정류장 근처로 교통이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관련 복잡성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 71,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 및 주변 시세, 그리고 인수 부담(미납 관리비, 미확인 임대차 관계 등)을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 본 건의 전용면적 59.79㎡(약 18평) 기준, 2026년 8월경 실거래가 5,700만원 및 AI 예상 시세 5,760만 ~ 7,040만 등, 최근 거래 및 시세 등을 종합적으로 고려 시, 감정가 대비 보수적인 접근이 권장됩니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 미납 관리비 및 미확인 임대차 문제에 대한 충분한 리스크 평가 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.