나이스옥션 법원경매 순천 2025타경724 [1] 전라남도 구례군 구례읍 봉동리 87-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주감정 · 평가일 2026.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 구례군 구례읍 봉동리 소재 "구례문화예술회관" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 등이 소재하는 읍소재지내 경지정리지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, '전'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역(2005-11-28), 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경724 (1)

소재지: 전라남도 구례군 구례읍 봉동리 87-7

용도: 전 (농지)

감정가: 34,803,600원

토지면적: 252.20㎡ (약 76.3평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농업협동조합중앙회로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 구례군 구례읍 봉동리 소재 "구례문화예술회관" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지 등이 소재하는 읍소재지 내 경지정리지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 사다리형의 평지로 현재 '전(밭)'으로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

세로(가) 상태의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2001년 9월 28일 접수된 농업협동조합중앙회의 가압류(갑3)입니다.

* 채권총액

등기부채권 총액은 105,993,003원입니다.

* 등기부 요약

소유권이전(최순배, 1986-12-29), 가압류(농업협동조합중앙회, 2001-09-28), 압류(국민건강보험공단구례지사, 2002-11-15), 가압류(농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동, 2003-08-09), 압류(구례군, 2024-04-12), 소유권이전(최용훈(상속), 2025-12-04), 강제경매개시결정(농업협동조합중앙회, 2025-12-10) 등의 권리 내역이 있습니다. 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요'가 있으나, 구체적인 지상권 등 등기부상 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설

본건 인근에는 "구례문화예술회관"이 위치하고 있으며, 주변 지역은 주로 농경지로 이루어진 읍소재지 내 경지정리지대입니다. 구례군 구례읍 지역에는 '봉리단길'이라 불리는 레트로 감성의 상업 지역이 형성되어 있으며, 이곳에는 베이커리 카페, 분식점, 치킨집, 해장국집, 커피숍 등 다양한 먹거리와 카페가 자리하고 있습니다. 또한, 서시천체육공원도 인근에 있어 주민들의 여가 활동 공간으로 활용되고 있습니다.

* 혐오시설

현재 파악된 정보만으로는 본건 주변에 혐오시설의 존재 여부를 특정하기 어렵습니다. 다만, 본건이 도시지역, 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 해당하므로, 향후 축사 등 가축 관련 시설 설치 시에는 관련 규제를 검토해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

차량 접근은 원활하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 구례읍 소재지 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 편의시설

구례읍내에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 영위에 필요한 편의는 제공될 것으로 보입니다. 구례 문화예술회관이 인근에 있으며, 봉리단길 상권이 발달되어 있습니다.

* 자연환경

주변이 농경지로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 환경을 조성하고 있으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 농지 이용 및 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매각불허가 사유가 되며, 제출하지 않을 경우 매수신청보증금이 몰수될 수 있는 매우 중요한 주의사항입니다. 농지취득자격증명 발급 절차 및 요건을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 축사 신축 및 증축 등에 대한 규제가 적용됩니다.

* 권리관계 대비 감정가

등기부채권 총액(105,993,003원)이 감정가(34,803,600원)에 비해 상당히 높은 편입니다. 이는 경매 진행 과정에서 낮은 가격으로 낙찰될 가능성을 시사하지만, 채권자 측의 채권 회수 상황을 반영하는 것으로 매수자에게 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다. 다만, 채권액이 매우 높아 채무자의 상환 능력이 현저히 부족했음을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 구례군 구례읍에 위치한 농지로, 구례읍 소재지 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 구례 문화예술회관이 인근에 있고, 최근 힙스터들의 성지로 부상하는 봉리단길 상권이 발달하여 주변 환경이 점차 활기를 띠고 있습니다. 하지만 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 농지라는 점과 이에 따른 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이 자격증명을 취득하지 못할 경우 입찰 자체에 제약이 따르며, 낙찰 후에도 매수신청보증금을 몰수당할 위험이 있습니다. 따라서 농지법 및 관련 규정을 철저히 숙지하고 자격증명 취득 가능성을 사전에 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 구례읍 중심지 인근의 농지: 읍내와 가까워 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 문화예술회관 및 봉리단길 상권 인접: 주변 개발 및 상권 활성화의 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 경매물건으로서의 잠재적 가치: 적정 입찰가를 산정하여 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 34,803,600원으로 제시되어 있습니다. 주변 지역의 유사 농지 거래 사례 및 최근 경매 낙찰가율 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요하여 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 필수 제출이라는 리스크 요인을 고려하여, 본건의 법적 제한 사항과 향후 이용 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가격을 결정해야 할 것입니다. 예상 입찰가는 법원 경매 시스템에 공개된 감정가를 기준으로 하되, 농지취득자격증명 관련 리스크와 향후 활용 방안을 충분히 검토하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.