나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52378 [1] 전라남도 여수시 삼산면 동도리 623 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 ‘유촌마을’ 인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 도서지역내 해안농경 및 해안취락지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가하며, 도서지역으로 일반적인 교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지대내 토지로서 기호(1): 대부분 죽림 등으로 형성된 전, 기호(2): 전으로서 일부에 죽림, 수목 등이 소재함. 기호(3): 주거나지(농경지) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 2차선도로의 법면부에 접함. 기호(2): 소폭의 농로에 접함. 기호(3): 지적도상 폭이 매우 협소한 진입로가 있으나, 진출입은 불편시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공원자연환경지구<자연공원법>, 국립공원<자연공원법> 일련번호(2) :계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지(1),(2)지상에 죽림과 소량의 수목이 소재하며, 그 경제적가치 및 토지와 일괄 거래되는 관행 등을 고려하여 토지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건 토지 기호(3)은 북서측 인접지(711번지)의 건물 및 마당이 일부 점유하고 있는 것으로 보이나, 점유 면적이 크지 않아 정확한 점유여부 및 점유면적 등은 측량 등을 요하니 경 매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52378 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 삼산면 동도리 623

* 용도: 전

* 감정가: 1,852,200원

* 토지면적: 294.00㎡ (약 88.94평)

* 토지지분: 294㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 청산을위한 형식적 경매

* 채권자: 박OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 '유촌마을' 인근 및 근거리에 위치하며, 주변은 도서지역 내 해안 농경지 및 해안 취락지대입니다. 동도는 다도해해상국립공원으로 지정되어 있습니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 진입이 불가하며, 도서 지역의 특성상 일반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 부정형의 완경사지로, 대부분 죽림 등으로 형성된 전(밭)이며, 일부 죽림, 수목 등이 소재합니다. 기호(3) 토지는 주거나지(농경지)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

기호(1) 토지는 2차선 도로의 법면부에 접해 있습니다. 기호(2) 토지는 소폭의 농로에 접해 있습니다. 기호(3) 토지는 지적도상 매우 협소한 진입로가 있으나, 실제 진출입은 불편할 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원으로 지정되어 있습니다.

일련번호(2) 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m, 전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

일련번호(3) 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

* 기타사항

토지 지상에 소재하는 죽림과 소량의 수목은 경제적 가치를 고려하여 토지에 포함 평가되었습니다. 기호(3) 토지는 북서측 인접지(711번지)의 건물 및 마당 일부가 점유하고 있는 것으로 보이나, 정확한 점유 여부 및 면적은 측량이 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (2013-08-27, 채권액 15,000,000원) 말소 예정.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (기재된 권리 없음).

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인 현황은 보고되지 않았습니다.

* 등기부 요약

등기부등본 상 소유권 이전 및 근저당권 설정 이력이 확인되며, 말소기준권리인 근저당권보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 을구 권리는 말소될 예정입니다.

* 물건명세서 참고사항

농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매각불허가 및 매수신청보증금 몰수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 도서지역의 농경지 및 취락지대로, 상업적 가치보다는 농업 및 자연환경 보전 가치가 높은 지역입니다. 인근 유촌마을과 같은 소규모 취락이 존재하나, 본격적인 상권 형성 지역으로 보기 어렵습니다.

5. 생활정보

도서 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 유촌마을 및 인근 지역에 제한적으로 분포할 것으로 예상됩니다. 차량 진입이 어려운 점은 생활의 불편함으로 작용할 수 있습니다. 대중교통 이용 시 다소 불편함이 따를 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 접근성 제약: 차량 진입 불가 및 도서 지역으로 인한 교통 불편.

* 농지취득자격증명 필수: 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 몰수 위험.

* 인접지 점유 가능성: 기호(3) 토지의 일부가 인접지 토지에 점유되고 있을 가능성으로 인한 분쟁 소지.

* 토지이용계획상 제한: 자연환경보전지역, 국립공원 등 각종 규제로 인한 개발 행위 제한.

* 형식적 경매: 청산을 위한 경매로, 물건 자체의 하자보다는 절차적 특성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리에 위치한 농지로서, 다도해해상국립공원 지역에 속해 있습니다. 차량 접근이 어렵고 도서 지역의 특성상 편의 시설 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 일부 토지의 인접지 점유 가능성도 고려해야 합니다. 자연환경보전지역, 국립공원 등으로 지정되어 있어 개발에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 본 건은 형식적 경매로서 청산 절차의 일환으로 진행됩니다.

8. 투자 포인트

* 자연환경: 다도해해상국립공원 지역에 위치하여 수려한 자연 경관을 자랑합니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 경매이므로, 매수 의사가 명확한 경우 비교적 수월하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 현재 용도(전) 및 지정된 지역(자연환경보전지역, 국립공원 등)으로 인해 농업 외 다른 용도로의 개발은 매우 제한적입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 상태, 토지이용계획, 접근성, 주변 시세, 그리고 형식적 경매의 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 농지 취득 자격 증명 제출의 필수성과 이로 인한 매수 불허가 위험성을 감안해야 합니다. 감정가(1,852,200원)는 참고하되, 실제 시장 가치 및 잠재적 활용 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 본 건은 개발 제한이 많아 투자 목적보다는 실사용 목적이나 장기적인 관점에서 접근하는 것이 적합할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.