나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5367 [1] 전라남도 장흥군 장동면 봉동리 901-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장동면 봉동리 소재 '진곡마을' 내에 위치하며, 부근은 주택, 전, 답 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(2)는 동측으로 노폭 약 3m의 시멘트포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)는 계획관리지역(2009-06-26), 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1-(가)는 조적조 조립식판넬지붕(현 ‘슬래브지붕’) 단층 건물로서, - 외 벽 : 벽돌붙임 및 페인트마감 등. - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉠은 조적조 슬레브지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 벽돌마감 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 단독주택으로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉠은 보일러실으로 이용 중입니다.

설비내역

기호1-(가)는 기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함
- 공부상 '조립식판넬지붕'이나 현황 '슬래브지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 장흥지원 2025타경5367 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우리금융캐피탈주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 장흥군 장동면 봉동리 901-1 (신주소: 전라남도 장흥군 진곡길 159)

용도: 단독주택 (농가주택)

감정가: 56,531,860원

1.3. 면적 및 건물 구성

토지면적: 462.00㎡ (약 139.75평)

건물면적: 82.91㎡ (약 25.08평)

건물 제시외면적: 3.90㎡ (약 1.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 장흥군 장동면 소재 '진곡마을' 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주택, 전, 답 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 동측으로 노폭 약 3m의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 형상을 하고 있으며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 12월 10일 접수된 우리금융캐피탈주식회사의 강제경매 개시결정 등기 (갑17, 갑14)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

* 2013년 3월 14일: 박현종 소유권 이전 (갑7, 갑6)

* 2017년 8월 9일: 유환석 소유권 이전 (갑9, 갑8)

* 2025년 12월 1일: 유동호 외 1명 소유권 이전 (상속) (갑16, 갑13)

* 2025년 12월 10일: 우리금융캐피탈주식회사 강제경매 신청 (갑17, 갑14) (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017년 6월 21일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 장흥군 장동면 봉동리는 전형적인 농촌 지역으로, 주거 기능 외에 농업 관련 시설이 주를 이룹니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 부동산 시장 동향

인근 지역의 부동산 시장은 전반적으로 침체된 경향을 보일 수 있으며, 신규 개발보다는 기존 주택의 거래 위주로 이루어질 가능성이 높습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

장흥군 장동면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 약국 등)이 있을 것으로 예상되나, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다. 마을 자체적인 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 교육 및 교통

인근 지역에 초등학교 등 교육 시설이 존재할 수 있으며, 농어촌 버스 등 대중교통 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 노선 및 배차 간격은 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

주변이 농경지와 주택으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 현황 차이

건축물대장 상 지붕은 '조립식판넬지붕'으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 '슬래브지붕'으로 확인되었습니다. 이 부분은 추후 보수나 유지 관리에 영향을 줄 수 있으며, 사용승인 당시와 상이할 경우 건축물대장 변경 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함

매각에 제시외 건물(보일러실로 이용 중인 조적조 슬래브지붕 단층 건물, 3.90㎡)이 포함되므로, 이에 대한 관리 및 철거 여부를 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획

토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m 제한구역)에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 될 수 있습니다.

6.4. 농촌 지역 특성

농촌 지역의 특성상 인구 감소, 고령화, 기반 시설 부족 등의 요인이 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장흥군 장동면의 조용한 농촌 마을에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 약 5천 6백만원 수준이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리상 인수 부담은 없으며, 임차인과의 관계에서도 특별한 문제가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 보입니다. 다만, 공부상 지붕 재질과 현황의 차이, 제시외 건물 포함 등은 사전에 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 농촌 지역의 특성상 향후 활용 방안 및 가치 상승 가능성은 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 전혀 없음.

* 임차인이 대항력 없이 보증금도 없어 명도 및 금전적 부담이 없음.

* 농촌 지역의 저가 매력.

* 토지 면적이 비교적 넓어 활용 가능성 존재 (계획관리지역).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 56,531,860원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 정보가 제공되지 않아 비교 분석이 어렵습니다.

그러나 권리상의 위험이 없고, 임차인 문제가 없으며, 농촌 지역의 특성을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 경매에서 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 입찰이 이루어지지만, 본 물건의 경우 제시외 건물 포함, 지붕재 불일치 등의 특이사항을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 45,000,000원 ~ 51,000,000원)

* 적정가 수준: 감정가의 90% ~ 100% 수준 (약 51,000,000원 ~ 56,500,000원)

최종 입찰가는 물건의 현장 답사, 등기부 등본 추가 확인, 유사 물건 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

이 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 참고용이며, 실제 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.