나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5358 [1] 전라남도 장흥군 장동면 하산리 100 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2026.06.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 장흥군 장동면 하산리 소재 '하산저수지' 북측 인근에 위치하며, 부근 은 농경지, 버섯재배사 및 야산 등으로 형성되어 있고, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형의 평지로, 버섯재배사 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 서측으로 노폭 악 3미터의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(400m제한구역(젖소))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

일련번호 1) 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '버섯재배사 건부지'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층(사용승인일:2019.03.29)로, 내·외벽: 판넬붙임 및 타일 등 마감, 바닥: 콘크리트 및 타일 등 마감, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 2(가) 동.식물관련시설(작물재배사)로 이용중임. - 버섯재배사1, 버섯재배사2 등

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외물건(기호 ㄱ~ㄹ/부합물 및 종물)이 소재함. - 기호 ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층, 기계실, 약 5.6㎡ 기호 ㄴ) 강판판넬조, 차양, 약 14㎡ 기호 ㄷ) 강판판넬조, 차양, 약 14㎡ 기호 ㄹ) 강판판넬조, 차양, 약 11㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 26. 1. 28.자 사실조회회신 참조)
- 목록 1. 공부상 '답'이나, 현황 '버섯재배사 건부지'임
- 기계기구목록(제2026-11579호) 중 일련번호 13 수중모터펌프 1EA는 3개의 관로로 연결되어 인접지인 하산리100번지, 100-6번지, 100-7번지 지상의 버섯재배사 3개동에서 공동으로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 장흥지원 2025타경5358 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (추정)

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 전라남도 장흥군 장동면 하산리 100

토지면적: 1292.00㎡ (약 391.43평)

토지 이용 현황: 공부상 '답', 현황 '버섯재배사 건부지'

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 336.00㎡ (약 101.64평)

건물 이용 현황: 동물 및 식물 관련시설 (버섯재배사)

건물 구조: 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 (2019.03.29 사용승인)

건물 제시외 면적: 62.60㎡ (약 18.94평) - 기계실, 차양 등 포함

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 266,932,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.5. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필수

* 공동 사용 설비 (수중모터펌프) 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 전라남도 장흥군 장동면 하산리 소재 '하산저수지' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 농경지, 버섯재배사, 야산 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 대상 토지까지 차량 접근이 가능합니다.

* 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지는 서측으로 노폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

* 용도지역: 보전관리지역

* 가축사육제한구역:

* 300m 제한구역 (돼지, 닭, 오리, 메추리, 개)

* 400m 제한구역 (젖소)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전 내역 다수, 2019년 5월 14일 근저당권(장흥군산림조합, 3억 9천만원)이 말소기준권리입니다. 이후 접수된 가압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부: 2019년 4월 4일 소유권 보존 등기(김미애) 후, 토지와 동일한 근저당권(장흥군산림조합)이 말소기준권리가 됩니다. 이후 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함, 경매채권 총액): 약 10억 6천 4백만원

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 2019년 5월 14일자 근저당권 (장흥군산림조합)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸하므로, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 9월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상. 임대관계는 감정평가서상 미상으로 기재되어 있어, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 해당 물건은 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변은 주로 농경지, 버섯재배사, 임야 등으로 구성되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설이나 산업 단지의 접근성은 낮으며, 지역 내 소비 수요는 제한적일 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 구분되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리 등)이 설정되어 있으므로, 인근 축사 운영 여부는 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 가장 가까운 편의시설은 장동면 소재지의 마트, 소규모 식당 등이 될 것으로 보입니다.

* 하산저수지가 인근에 위치하여 자연 환경을 이용한 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 공공기관 및 교육시설

* 가까운 공공기관으로는 장동면사무소 등이 있으며, 교육시설로는 장동초등학교, 장동중학교 등이 인근에 위치할 수 있습니다. (정확한 거리는 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제 및 의무

* 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 이를 기한 내에 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

* 현재 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '버섯재배사 건부지'로 이용 중이므로, 향후 농지 관련 규제 적용 여부 및 지목 변경 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 공동 사용 설비 문제

* 기계기구 목록 중 수중모터펌프 1대가 인접지 3개동과 공동으로 사용되고 있어, 향후 유지보수 및 비용 분담에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 부합물

* 건물 감정평가요항표에 제시외 물건(기계실, 차양 등)이 포함되어 있으며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다. 별도의 철거 또는 명도 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 이용 현황 및 상태는 확인이 필요합니다.

6.4. 임차인 관련 사항

* 현 임차인 김 은 대항력이 없으므로 원칙적으로는 명도 대상이 됩니다.

* 그러나 임대관계가 미상이라는 점과, 향후 농지 관련 규제 등을 고려할 때, 명도 절차 진행 시 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 농촌 지역에 위치한 버섯재배사로, 비교적 최근(2019년)에 신축된 건물과 토지가 일괄 매각되는 건입니다. 주변 환경은 농경지와 자연녹지로 이루어져 있으며, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 공동으로 사용되는 설비, 공부상 지목과 현황의 차이점 등은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)을 갖추고 있어 즉시 운영이 가능합니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 및 관련 규제 이해 후, 관련 사업(버섯 재배 등) 확장 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점에서의 해당 지역 부동산 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 잠재적 낙찰자들의 경쟁 심리 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 본 건의 감정가는 266,932,000원이며, 이는 물건의 최초 가치 판단 기준이 됩니다.

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 감정가: 266,932,000원

* 건축 연도 및 상태: 2019년 준공으로 비교적 신축

* 토지 이용 현황: 농지법상 규제 가능성 (농지취득자격증명 필수)

* 주변 시세: 유사 버섯재배사 또는 농지의 최근 거래 가격

* 명도 가능성 및 소요 시간

* 공동 설비 문제에 따른 향후 예상 비용

이러한 요소를 종합적으로 고려하여 입찰 가격을 결정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가격을 기준으로 시장 상황을 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다. 낙찰 후 납부해야 하는 입찰 보증금(일반적으로 낙찰가의 10%)은 별도로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.