나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5365 [1] 전라남도 강진군 작천면 평리 267-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.12.23

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-(가)는 목조 스레트지붕(현 ‘판넬지붕’) 단층 건물로서, - 외 벽 : 판넬마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 기호1-(가) 지붕은 공부상 ‘스레트지붕’으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 ‘판넬지붕’ 상태이니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 공부상 '스레트지붕'이나 현황 '판넬지붕'임
- 매각 물건에 대한 건물 철거 및 토지 인도 확정판결 있음(광주지방법원 장흥지원 2020가단5731 토지인도)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5365 (1)

소재지: 전라남도 강진군 작천면 평리 267-3

용도: 단독주택

감정가: 45,360,000원

토지면적: 해당 없음 (건물만 매각 대상)

건물면적: 32.40㎡ (약 9.8평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOO (유한회사동경)

2. 입지조건

해당 물건은 전라남도 강진군 작천면의 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 강진군은 역사 및 문화 유적이 풍부하며 자연 경관이 뛰어난 곳으로 알려져 있습니다. 작천면은 전형적인 농촌 지역의 특성을 가지며, 이 물건의 주소지 역시 한적한 시골에 속합니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 농촌 지역의 특성상 도심의 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

해당 경매 물건은 다음과 같은 중요한 권리 사항을 포함하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 건물만 매각: 본 경매는 건물 자체만을 매각 대상으로 하며, 토지 소유권은 포함되지 않습니다. 따라서 낙찰자는 건물 소유권을 취득하더라도 건물이 위치한 토지에 대한 사용 권리를 별도로 확보해야 합니다. 토지 소유자와의 임대차 계약 체결 또는 토지 사용에 대한 별도 협상이 필수적입니다.

* 선순위 가처분 인수: 건물 등기부 요약상 '갑2' 순위로 접수된 유한회사동경 명의의 가처분(2021-09-03)이 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다 [물건 등기부 요약]. 이 가처분의 피보전권리가 토지 인도 및 건물 철거 청구권일 경우, 낙찰자는 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

* 건물 철거 및 토지 인도 확정 판결: 광주지방법원 장흥지원 2020가단5731 토지인도 판결을 통해 해당 건물에 대한 철거 및 토지 인도가 확정되었습니다 [물건명세서 참고사항]. 이는 낙찰자가 취득한 건물을 법적으로 철거해야 할 의무가 발생할 수 있음을 의미하며, 매우 중대한 위험 요소입니다.

* 말소기준권리: 북대구세무서장의 압류(갑3, 2021-11-05)가 말소기준권리이며, 이를 기준으로 선순위 가처분(갑2)은 소멸하지 않고 인수됩니다. 강제경매(갑6)는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 강진군 작천면은 농촌 지역으로, 상업 활동은 주로 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 중심으로 이루어질 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 기대하기 어려우며, 해당 물건의 경우 상권 분석보다는 개별 건물의 가치 및 법적 리스크 분석이 더 중요합니다.

5. 생활정보

작천면은 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 주요 편의 시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 강진읍 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 강진군은 다산초당, 영랑생가 등 역사 유적과 아름다운 자연 경관을 갖추고 있어 관광객이 방문하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 심각한 리스크 요인을 내포하고 있어 각별한 주의가 필요합니다.

* 건물만 매각으로 인한 토지 사용 불확실성: 토지 소유권이 없어 토지 소유자와의 협상이 필수적이며, 협상이 결렬될 경우 건물 사용에 제약이 따릅니다.

* 인수되는 선순위 가처분: 유한회사동경의 가처분 등기가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되므로, 관련 채무 및 법적 의무를 승계할 가능성이 있습니다.

* 건물 철거 및 토지 인도 확정 판결: 법원의 철거 및 인도 명령이 존재하므로, 낙찰자는 자신이 낙찰받은 건물을 철거해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. 이는 낙찰가 이상의 추가 비용 발생 또는 건물 취득의 무용지물로 이어질 수 있는 중대한 위험입니다.

* 지붕 재질 차이: 공부상 '스레트지붕'이나 현황은 '판넬지붕'으로, 이는 사소한 정보 불일치 사항입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 건물만 매각 대상이며, 특히 건물 철거 및 토지 인도 확정 판결과 선순위 가처분 인수라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소들을 감안할 때, 현 감정가는 실제 취득 가능한 가치를 적절히 반영하지 못했을 가능성이 높습니다. 잠재적 낙찰자는 건물 철거 비용, 토지 사용권 확보 비용, 그리고 인수되는 가처분과 관련된 제반 비용까지 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰 여부를 결정해야 합니다. 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 거치는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 일반적인 투자 관점에서는 매우 높은 위험을 수반하지만, 다음과 같은 특수한 상황에서는 고려해 볼 수 있습니다.

* 극히 낮은 예상 입찰가: 위의 여러 위험 요소로 인해 시장의 관심에서 멀어져, 매우 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 철거 후 재건축 고려: 만약 토지 소유자와의 원만한 협상을 통해 토지 사용 권리를 확보하거나, 혹은 해당 토지를 매입할 수 있다면, 기존 건물을 철거하고 새로운 건축을 고려하는 전략이 가능할 수 있습니다. 다만, 이는 막대한 추가 비용과 시간이 소요될 것입니다.

* 법적 분쟁 해결을 위한 전략적 접근: 가처분 채권자나 토지 소유자와의 법적 이해관계를 해결하려는 특정 목적을 가진 경우, 전략적인 접근이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 45,360,000원입니다. 그러나 건물만 매각되는 점, 인수되는 선순위 가처분이 존재하며, 가장 결정적으로 건물 철거 및 토지 인도 확정 판결이 있다는 점을 고려할 때, 현재 감정가 수준에서의 입찰은 매우 위험합니다.

낙찰자는 토지 소유권을 가지지 못하며, 법적으로 건물을 철거해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 또한, 인수해야 하는 가처분으로 인한 추가적인 법적, 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하면, 본 물건의 실질적인 가치는 현저히 낮아집니다.

극히 투기적인 관점에서, 철거 비용 및 토지 사용에 대한 극단적인 불확실성을 감안하여, 감정가의 10%~30% 수준인 10,000,000원에서 20,000,000원 사이에서 매우 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 법률 및 현장 실사에 대한 면밀한 검토 후에 결정되어야 하며, 이마저도 높은 위험을 감수하는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.