나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51751 [1] 전라남도 신안군 안좌면 존포리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 신안군 안좌면 존포리 소재 "부소마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답 등 농경지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건 또는 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(4) : 일단의 자루형 평지로서, 단독주택 부지임, 기호(3) : 부정형 평지로서, 전임.

인접 도로상태

기호(1),(4) : 서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트포장도로에 접함, 기호(3) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임, 기호(4) : 계획관리지역임.

제시목록 외의 물건

- 별첨 "사진용지"와 같이 본 건 토지 기호(1),(3) 지상에 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 2동, 저온창고 3동, 비닐하우스 2동이 소재하고 있으며, 경매진행시 소유권 등 권리관계, 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람. - 별첨 "사진용지" 와 같이 본 건 토지 기호(1) 지상에 "기호(a)- 제시외수목(오동나무 등 화단포함)" 이 소재하고 있으며 제시외수목 가액을 감정평가명세표에 별도 기재하였는 바, 제시외수목 기호(a)의 소유권 등 권리관계, 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)는 일반철골구조 기타지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(2-가) : 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 별첨 "사진용지"와 같이 본 건 토지 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ),(ㄴ), 기호(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄷ)이 소재하고 있으며, 현황에 의거 개략적인 실측 면적으로 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가하였는 바, 경매진행시 소유권 등 권리관계, 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람. - 별첨 "사진용지"와 같이 본 건 토지 기호(1),(3) 지상에 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 2동, 저온창고 3동, 비닐하우스 2동이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2) 기타 참고사항 -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록 1: 수목, 화단 매각 포함.
목록 1, 3 지상의 저온창고 3동, 컨테이너 2동 , 비닐하우스 2동은 매각 제외함.
목록 3: 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.
목록 4: 현황 '대지 및 일부 도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51751 (1)

소재지: 전라남도 신안군 안좌면 존포리 254

용도: 단독주택

감정가: 182,164,380원

토지 면적: 1814.00㎡ (약 548.73평)

건물 면적: 99.21㎡ (약 30.01평)

건물 제시외 면적: 161.42㎡ (약 48.83평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 전남신용보증재단

건축물대장상 정보와 실제 현황 간 차이가 존재함. 건축물대장상 주용도는 '제2종근린생활시설' (이명심 제조업소)이나, 현황은 '주택'으로 이용 중임. 건축물대장상 대지면적은 660.00㎡이나, 본 건 토지 면적은 1814.00㎡로 더 넓음. 건물 연면적은 178.52㎡로 기재되어 있으나, 실제 건물 면적은 99.21㎡임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 신안군 안좌면 존포리 소재 "부소마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답 등 농경지가 혼재하는 지역임.

교통상황: 본 건 또는 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태: 토지는 일단의 자루형 평지(단독주택 부지)와 부정형 평지(전)로 구성되어 있음.

인접 도로상태: 토지 일부(기호 1, 4)는 서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하나, 토지 일부(기호 3)는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역이며, 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 양납례: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-14, 대항력 없음.

* 우도훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-08-20, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2017-08-09 신안농업협동조합 근저당 (60,000,000원).

* 현재 진행 중인 경매는 2025-12-09 전남신용보증재단의 임의경매(17,331,497원)에 의한 것임.

* 토지 및 건물 등기부 모두 신안농업협동조합 근저당, 전남신용보증재단 근저당, 메리츠캐피탈 가압류, 전남신용보증재단 임의경매 등이 등기되어 있었으며, 이들은 모두 말소될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 등기부채권 총액: 87,269,205원.

4. 상권분석

본 물건은 농경지가 혼재된 전형적인 농어촌 지역에 위치하며, 특정 상권이 발달한 지역은 아님. 주변에 단독주택이 일부 분포하고 있음.

5. 생활정보

교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있음.

주변 환경: 농경지 위주의 조용한 환경임.

편의시설 및 교육/의료시설: 인근 정보가 부족하여 구체적인 언급이 어려우나, 생활 편의시설은 읍/면 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 토지가 농지(전)로 이용 중이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 매수 보증금 미반환 등 불이익이 발생할 수 있음.

* 맹지(기호 3 토지): 해당 토지는 도로에 접하지 않아 접근이 어려우며, 이용에 제약이 따를 수 있음.

* 제시외 건물 및 물건: 목록 1, 3 지상의 저온창고 3동, 컨테이너 2동, 비닐하우스 2동은 매각에서 제외되나, 현장에 존재함. 목록 1 지상의 수목 및 화단은 매각에 포함되므로 소유권 확인이 필요함.

* 건축물대장과의 차이: 등재된 용도(제2종근린생활시설)와 실제 이용 현황(주택)이 다르며, 토지 및 건물 면적에서도 차이가 있어, 추후 건축물대장 정비 또는 행정상의 문제가 발생할 수 있음.

* 원상회복명령 가능성: 목록 3 토지와 관련하여 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.

* 도로 현황: 목록 4 토지가 '대지 및 일부 도로'로 현황 파악되어, 실제 이용 가능한 면적이나 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 농경지 및 주택이 혼재된 지역의 특성상 가축 사육 시설 등이 인근에 있을 가능성은 있음.

7. 종합 의견

본 건은 전남 신안군 안좌면의 농경지 내 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가진 물건임. 건축물대장과 실제 이용 현황 간 차이, 맹지 포함, 농지취득자격증명 필요 등 고려해야 할 사항이 많음. 매각 제외되는 제시외 건물들의 존재도 현장 확인이 필요함. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 없어 명도 저항은 적을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1814㎡ (약 548평)의 넓은 토지를 활용할 수 있는 잠재력이 있음.

* 계획관리지역: 향후 토지 이용 계획에 따라 주택, 근린생활시설 등으로 개발 가능성이 있음.

* 농어촌 지역 잠재가치: 귀농/귀촌 목적이나 조용한 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건들의 시세 정보가 매우 제한적이며, 농지취득자격증명 필요, 맹지 포함, 건축물대장과의 차이 등의 특수성을 고려해야 함. 해당 지역의 토지 시세는 평당 1만 원에서 16만 원 선으로 다양하게 나타나고 있으나, 본 건의 구체적인 입지와 도로 상황, 토지 이용 현황(전, 대지, 도로) 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가(182,164,380원) 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 2700만 원 ~ 1억 4600만 원 선으로 제안함. 이는 일반적인 경매 물건의 최저 입찰가(감정가의 70~80% 시작)를 기준으로 하였으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 추가적인 시세 분석을 통해 최종 결정해야 함.1.물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51751 (1)

소재지: 전라남도 신안군 안좌면 존포리 254

용도: 단독주택

감정가: 182,164,380원

토지 면적: 1814.00㎡ (약 548.73평)

건물 면적: 99.21㎡ (약 30.01평)

건물 제시외 면적: 161.42㎡ (약 48.83평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 전남신용보증재단

건축물대장상 주용도는 '제2종근린생활시설' (이명심 제조업소)이나, 이용 현황은 '주택'으로 등재되어 있음. 또한, 건축물대장상의 대지면적(660.00㎡)보다 본 건의 토지 면적(1814.00㎡)이 더 넓으며, 건물 연면적(178.52㎡)과 실제 건물 면적(99.21㎡) 간에도 차이가 존재함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 신안군 안좌면 존포리 소재 "부소마을" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 전, 답 등 농경지가 혼재된 지역임.

교통상황: 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준임.

형태 및 이용상태: 토지는 자루형 평지(단독주택 부지)와 부정형 평지(전)로 구성되어 있음.

인접 도로상태: 토지의 일부(기호 1, 4)는 서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하나, 다른 일부(기호 3)는 맹지에 해당함.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 양납례: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-14, 대항력 없음.

* 우도훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-08-20, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2017-08-09 설정된 신안농업협동조합의 근저당(60,000,000원)임.

* 본 경매는 2025-12-09 전남신용보증재단의 임의경매(17,331,497원)로 진행되고 있음.

* 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 등기부채권 총액: 87,269,205원.

4. 상권분석

본 물건은 농경지가 많은 농어촌 지역에 위치하여 특정 상권이 발달한 지역은 아님. 주변에는 단독주택이 일부 분포하고 있음.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있음.

주변 환경: 주로 농경지로 둘러싸인 조용한 환경임.

편의시설, 교육, 의료시설: 구체적인 정보는 부족하나, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍/면 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 해당 토지는 농지(전)로 이용되고 있어, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있음.

* 맹지 포함: 토지 중 일부(기호 3)는 도로에 접하지 않아 접근 및 이용에 어려움이 있을 수 있음.

* 제시외 물건: 저온창고, 컨테이너, 비닐하우스 등 매각 제외 대상인 구조물들이 현장에 존재하며, 수목 및 화단은 매각에 포함됨. 이들 권리 관계 및 처리 방안에 대한 사전 확인이 필요함.

* 건축물대장과의 차이: 건축물대장상의 용도(제2종근린생활시설)와 실제 이용 현황(주택)이 다르며, 면적상의 차이도 존재하여 향후 건축물대장 정비 또는 행정 절차가 필요할 수 있음.

* 원상회복명령 가능성: 목록 3 토지와 관련하여 원상회복명령이 내려질 가능성이 있음.

* 도로 현황: 목록 4 토지가 '대지 및 일부 도로'로 현황 파악되어, 실제 이용 가능한 면적 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 요구됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 농경지 지역 특성상 가축 사육 시설 등이 인근에 있을 가능성은 있음.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 신안군 안좌면의 넓은 토지를 가진 단독주택 경매 물건임. 농지취득자격증명 필요, 맹지 존재, 건축물대장과의 불일치 등 여러 고려사항이 존재함. 매각에서 제외되는 시설물들이 현장에 존재하여 명도 과정이나 인수 후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용 가능성: 1814㎡ (약 548평)에 달하는 넓은 토지를 활용하여 주택 신축, 주말 농장, 혹은 기타 시설 등으로 다양하게 활용할 잠재력이 있음.

* 계획관리지역: 계획관리지역으로 향후 토지 이용 및 개발에 대한 유연성을 가짐.

* 농어촌 지역의 가치: 조용하고 쾌적한 전원생활을 희망하는 실수요자나 귀농/귀촌을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 조건의 주변 부동산 시세 정보가 매우 제한적임. 신안군 안좌면 지역의 토지 시세는 평당 1만 원에서 16만 원 선으로 다양하게 나타나지만, 본 건의 맹지 포함, 농지로서의 제약, 건축물대장과의 차이점 등을 고려하면 보수적인 접근이 필요함. 감정가 182,164,380원 대비 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 2700만 원 ~ 1억 4600만 원 선으로 제안하며, 이는 최저 입찰가 시작 수준을 고려한 금액임. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 파악하고, 추가적인 시세 조사를 거쳐 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.