나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51736 [1] 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 1682-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 소재 "대불주거단지" 내에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 2) 세장형 평지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 2) 남동측으로 노폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 2) 지상에는 수목(사과나무 등)이 식재됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-가) 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) 주택임.

설비내역

일련번호 1-가) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

일련번호 제시외건물 ㄱ) 새시조 강판지붕 단층, 창고 등 약 14㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 화장실 약 1.1㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄷ) 조적조 슬래브지붕 단층, 계단 및 보일러실 약 4.5㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄹ) 경량철골조 강판지붕 단층, 차양 약 39.2㎡임. 일련번호 제시외건물 ㅁ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고 약 4㎡임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함 매각
-목록2. 지상의 제시외 수목(사과나무 등) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51736 (1)

소재지: 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 1682-22

용도: 단독주택

감정가: 136,573,600 원

토지면적: 222.20㎡ (약 67.2평)

토지지분: 222.20㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.30㎡ (약 20.0평)

건물지분: 66.30㎡

건물 제시외면적: 62.80㎡ (약 19.0평) - 창고, 화장실, 보일러실, 차양 등 포함

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 소재 "대불주거단지" 내에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2007년 12월 28일 씨앤에이치캐피탈의 가압류 (등기부채권 총액 46,687,863원)

권리 내용

* 토지 등기부 요약:

* 김연수 소유권이전 (1996-02-08, 매매)

* 씨앤에이치캐피탈 가압류 (2007-12-28, 3,974,323원) - 말소기준권리

* 신한카드주식회사 가압류 (2025-04-02, 29,914,859원) - 말소

* 주식회사프라미스대부 가압류 (2025-10-30, 12,798,681원) - 말소

* 주식회사프라미스대부 강제경매 (2025-12-09, 23,918,883원) - 본건 사건

* 신한카드주식회사 강제경매 (2025-12-09, 2025타경51753) - 본건 사건 (11번 가압류의 본압류로의 이행)

* 건물 등기부 요약:

* 김연수 소유권이전 (1996-02-29, 협의분할에 인한 상속)

* 씨앤에이치캐피탈 가압류 (2007-12-28, 3,974,323원) - 말소기준권리

* 신한카드주식회사 가압류 (2025-04-02, 29,914,859원) - 말소

* 주식회사프라미스대부 가압류 (2025-10-30, 12,798,681원) - 말소

* 주식회사프라미스대부 강제경매 (2025-12-09, 23,918,883원) - 본건 사건

* 신한카드주식회사 강제경매 (2025-12-09, 2025타경51753) - 본건 사건 (9번 가압류의 본압류로의 이행)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음.

1.3. 상권분석

주변 환경

본 물건은 "대불주거단지" 내에 위치하며, 주변은 정비된 주택지대로 형성되어 있습니다. 이는 단지 내 주거 환경이 양호함을 나타냅니다.

지역 분석

본 물건이 위치한 영암군 삼호읍은 국가산업단지가 인접해 있어, 관련 종사자들의 배후 주거지로 기능할 가능성이 높습니다. 따라서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 시세 동향

* 최근 매매 정보 분석:

* "리치하우스" (2012년 준공, 다세대, 전용 69.225㎡): 2025년 2월, 8,000만원에 거래됨. (약 115.5만원/㎡)

* "중앙그린빌라" (1996년 준공, 연립, 전용 79.5㎡): 2024년 12월, 6,000만원에 거래됨. (약 75.5만원/㎡)

* 시세 분석:

* 주어진 매매 사례는 다세대 및 연립주택으로, 본건 단독주택과는 건물 형태 및 대지 소유 방식에서 차이가 있습니다.

* "리치하우스"의 경우 비교적 신축(2012년)이며, 전용면적 69.225㎡가 8,000만원에 거래된 점은 해당 지역의 다세대 주택 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* "중앙그린빌라"는 건축 연수가 오래되었음에도(1996년) 79.5㎡가 6,000만원에 거래되어, 본건 단독주택의 감정가(136,573,600원)는 토지 면적(222.20㎡)과 건물 면적(본 건물 66.30㎡ + 제시외 건물 62.80㎡ = 총 129.10㎡)을 고려했을 때, 단독주택으로서의 가치 및 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

본 물건은 주택지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 인근 대불주거단지 및 산업단지 관련 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

혐오시설

현재 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건

본 물건은 중복사건으로, 관련 경매 진행 상황 및 법원 문서를 지속적으로 확인해야 합니다.

제시외 건물 및 수목

* 일괄매각 대상에 제시외 건물(창고, 화장실, 보일러실, 차양 등) 및 수목(사과나무 등)이 포함되어 있습니다.

* 이는 매수 후 별도의 철거, 관리 또는 활용 계획이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상

* 임차인 현황상 인수 보증금은 0원이지만, 임대 관계가 미상인 점은 확인이 필요합니다.

* 향후 임대차 관계 확인 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 국가산업단지 지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 삼호읍 "대불주거단지" 내에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다. 감정가는 1억 3천만 원대로, 주위는 정비된 주택지대 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 말소될 것으로 예상되어 인수되는 권리 사항은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 제시외 건물 및 수목이 포함 매각되는 점, 임대 관계가 미상인 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변 다세대/연립 주택 시세와 비교 시, 본건의 단독주택으로서의 가치, 넓은 대지 면적, 제시외 건물 등을 종합적으로 고려하여 감정가가 산정된 것으로 보이며, 입찰 시에는 이러한 점들을 면밀히 분석하여 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* "대불주거단지" 내 위치하여 정비된 주거 환경 및 편리한 생활 인프라 접근성이 예상됩니다.

* 단독주택으로, 제시외 건물과 수목을 포함한 일괄 매각은 추가적인 활용 가능성을 제공합니다.

* 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 말소될 것으로 예상되어 권리 관계가 명확합니다.

* 인근 국가산업단지와의 연계성을 바탕으로 안정적인 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 분석

주어진 json 데이터상의 주변 연립, 다세대 주택 매매가는 6,000만원에서 8,000만원 수준입니다.

하지만 본건은 단독주택으로, 이러한 다세대/연립 주택 시세와 직접 비교하기에는 무리가 있습니다. 단독주택은 토지 가치, 건물 구조, 대지 면적 등 복합적인 요소를 고려해야 합니다.

감정가는 136,573,600원으로, 이는 토지면적(222.20㎡)과 건물면적(본건 66.30㎡ + 제시외 62.80㎡ = 총 129.10㎡)을 종합적으로 고려하여 산정된 것으로 보입니다. 제시외 건물 포함 면적이 상당하고, 대지 또한 넓다는 점을 감안하면 감정가가 단독주택으로서의 가치를 반영한 적정 수준일 가능성이 있습니다.

예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석 상 인수되는 권리 사항 없음.

* 주변 다세대/연립 시세는 6,000만원~8,000만원 수준이나, 본건 단독주택의 감정가는 136,573,600원으로 이보다 높습니다. 이는 단독주택으로서의 가치가 더 높게 평가되었기 때문으로 판단됩니다.

* 따라서, 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

* 현 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.