나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6842 [1] 전라남도 나주시 송월동 1461 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 송월동 소재 “나주시청” 동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상가 및 상업나지 등이 소재하는 미성숙 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 8차선 및 동측으로 왕복 3차선의 아스팔트에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-31)(역사문화환경 보존지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지역개발사업구역(2021-09-06)<지역개발 및 지원에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 + 타일 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경6842호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 전라남도 나주시 송월동 1461번지이며, 용도는 근린생활시설입니다.

감정평가액은 1,815,056,000원입니다.

토지 면적은 914.40㎡ (약 276.62평)이며, 건물 면적은 320.00㎡ (약 96.80평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 나OOOOOOO입니다.

본 건의 주요 특징으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일괄 매각으로 진행되는 점을 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 나주시 송월동에 위치하며, 나주시청 동측 인근 지역에 속합니다. 주변은 상가 및 상업 나지 등이 소재하는 미성숙 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 세장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 서측으로 왕복 8차선 도로, 동측으로 왕복 3차선 아스팔트 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35-40m) 및 중로2류(폭 15-20m)에 접합니다. 또한 가축사육제한구역(2개소), 비행안전제3구역, 도시개발구역, 역사문화환경보존지역, 지역개발사업구역, 배수구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지의 경우 2016년 12월 27일 접수된 나주농업협동조합의 근저당권(을28)이, 건물의 경우 2020년 6월 10일 접수된 나주농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 권리 소멸: 상기 말소기준권리에 의해 본 경매로 인해 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 2,012,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인:

* 강 (보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-05-08)

* 유한회사학산개발, 박 (보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-05-14)

* 춘택농업회사법인주식회사, 박 (보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-05-14)

* 대항력 없는 임차인: 나진영, 박동희, 유한회사더베스트디앤씨, 강선주, 유한회사학산태양광10호(황진류), 유한회사학산태양광11호(최승호), 유한회사학산태양광1호(박춘택), 유한회사학산태양광2호(김영일), 유한회사학산태양광3호(안효임), 학산태양광3호(안효임)/학산태양광4호(정미진), 유한회사학산태양광6호(박진서), 유한회사학산태양광8호(이혜영), 유한회사학산태양광9호(박춘택), 이애숙, 주식회사가온로지스(박효서) 등 다수가 존재합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (제시된 정보 기준)

* 주의: 대항력 있는 임차인 강 , 박 (2인)은 낙찰 후 명도 협의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 나주시청 인근에 위치한 일반상업지역 내 근린생활시설입니다. 주변에 상업 시설과 나지가 혼재되어 있으며, 미성숙 상가지대로 분류됩니다. 서측의 왕복 8차선, 동측의 왕복 3차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다. 토지이용계획상 대로 및 중로 인접, 도시개발구역, 지역개발사업구역 등에 포함되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 상권은 아직 활성화 단계는 아니나, 잠재적 성장 가능성을 지닌 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

나주시청이 인접해 있어 행정기관 이용이 편리하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 수월합니다. 상업지역에 위치하므로 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 정보만으로는 구체적인 주변 편의시설 현황 및 혐오시설 존재 여부는 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 강 , 박 (2인) 등 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이들에 대한 명도 협의 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법적 규제가 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 이에 대한 정확한 영향은 건축법규 등 추가적인 검토가 필요합니다.

* 미성숙 상가지대: 상권 활성화까지 시간이 필요할 수 있으며, 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정평가액을 초과하여 경매 진행 상황에 따라 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다. 이는 가격 협상의 기회가 될 수도 있으나, 낙찰 후 채무 인수 등의 추가 부담이 없는지 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주시 송월동의 일반상업지역 내 근린생활시설로서, 넓은 도로에 접하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지이용계획상 개발 가능성이 엿보이나, 동시에 여러 규제 사항이 존재하여 신중한 검토가 요구됩니다. 권리 관계는 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상이 주요 변수가 될 것입니다. 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 가격 메리트 확보 가능성을 시사하며, 향후 유찰 가능성을 염두에 둔 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주시청 인근이라는 지리적 이점과 일반상업지역으로서의 잠재적 가치.

* 대로 및 중로에 접한 우수한 도로 조건으로 인한 높은 가시성과 접근성.

* 채권 총액 대비 감정가 수준을 고려한 합리적인 가격 접근 기회.

* 상업용 건물로서 다양한 업종으로의 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 일괄 매각되며, 명시된 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인인 강 및 박 (2인)에 대한 명도 협상 및 이사비 등을 고려한 추가적인 비용 산정이 필요합니다. 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안하여, 경매 유찰 시마다 제시되는 최저 매각 가격을 기준으로 시장 시세, 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 철저한 현장 조사 및 시세 분석 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.