나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34581 [1] 전라남도 나주시 영산동 88-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 영산동 소재 "나주시립도서관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 유사 사다리형 평지이며, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 2-나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 단독주택임. 일련번호 2-나) 주택일부임.

설비내역

일련번호 2-가), 2-나) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 일련번호 ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층, 보일러실 및 다용도실 약 11㎡임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34581 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 영산동 88-10

* 용도: 단독주택

* 감정가: 158,137,320원

* 토지면적: 149.00㎡ (약 45.09평)

* 건물면적: 162.16㎡ (약 49.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 옥OOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물(약 11㎡) 포함 매각.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 나주시 영산동 소재 "나주시립도서관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 개발촉진지구, 배수구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 2월 26일 접수된 옥과농업협동조합 근저당권입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 102,008,420원입니다.

* 소멸예상 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2007-12-04, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 김 의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 실제 권리관계 및 인수 여부는 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 단독주택 및 상가 등이 혼재된 일반상업지역에 위치하고 있어 주거 기능과 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

* 인접 시설: "나주시립도서관"이 인근에 있어 교육 및 문화 접근성이 양호합니다.

* 개발 계획: 본 물건이 속한 지역은 개발촉진지구(2014-12-23)로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 나주시립도서관이 인근에 위치하며, 주거 및 상업 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성은 좋으나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 주거환경: 단독주택 및 상가가 혼재된 지역으로, 소음 등 주거 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 2007년 12월 4일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험이 있음을 시사하므로, 낙찰 후 철저한 명도 협상 및 법적 절차 검토가 필요합니다.

* 건축물 노후도: 건축물 사용승인일이 1979년으로, 약 45년 된 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 약 11㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용에 여러 제한 사항이 따르므로, 건축 또는 증축 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 나주시 영산동의 나주시립도서관 인근에 위치한 단독주택으로, 토지(149㎡)와 건물(162.16㎡)을 일괄 매각하는 건입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 김 의 존재는 명도에 있어 가장 큰 변수입니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고, 임차인과의 원만한 합의 없이 강제 집행 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도가 오래되었고(1979년 준공), 제시외 건물 및 토지 이용 제한 사항 등 고려해야 할 부분들이 있습니다.

* 개발촉진지구 내에 위치하며 나주시립도서관 인근이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 나주시립도서관 인근이라는 비교적 좋은 입지 조건.

* 개발촉진지구 포함으로 인한 잠재적 미래 가치 상승 기대.

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가능.

* 시세 대비 저평가 가능성 (명도 리스크 해소 시).

9. 예상 입찰가

* 제공된 주변 연립주택(영산국민주택) 매매 정보는 본건 단독주택과는 물건의 종류, 면적, 건축 연도가 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 연립주택의 2025년 10월 거래가는 3,000만원(54㎡), 2026년 4월 거래가는 2,600만원(54㎡) 수준으로, 이는 본건 단독주택의 가치를 산정하는 데 참고 자료로만 활용해야 합니다.

* 본건 단독주택은 감정가가 158,137,320원이며, 토지 149㎡, 건물 162.16㎡, 건축 연도 1979년입니다.

* 명도 리스크(대항력 있는 임차인, 보증금 0원)와 건물 노후도, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적의 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 주변의 유사한 단독주택 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 임차인 명도 가능성 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 결정해야 합니다.

* 현 시점에서 특정 금액을 예상 입찰가로 제시하기는 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 낙찰가율은 통상 70%~100% 수준이나, 본건의 경우 명도 리스크와 물건 상태를 고려하여 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 선을 하한선으로 검토해볼 수 있습니다. (약 1억 1천만원 ~ 1억 2천 7백만원). 이는 매우 제한적인 정보에 기반한 추정치이므로, 반드시 현장 조사 및 추가 정보 수집 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.