나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34504 [1] 광주광역시 동구 계림동 1815 푸른길두산위브 209동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스감정 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 '푸른길두산위브' 209동 내에 위치하며, 주위는 학교, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등임.

교통상황

본건 서측 및 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 5층 501호(본건 1, 남서향, 계단식), 11층 1101호(본건 2, 남서향, 복도식)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 정방형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 주 출입구 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경34504 (1) 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34504 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 계림동 1815 푸른길두산위브 209동 5층501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 169,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 20.38㎡ (약 6.16평)

* 토지 지분: 20.3809㎡

* 건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

* 건물 지분: 39.862㎡

* 건물 전용면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

* 건물 공급면적: 61.6948㎡ (약 18.66평) (푸른길두산위브 단지 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 건물 및 단지 정보

* 건물명: 푸른길두산위브 209동 5층 501호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 5층 501호, 남서향, 계단식.

* 외벽: 시멘몰탈 페인트 마감.

* 내벽: 벽지, 타일 등 마감.

* 창호: 샤시.

* 이용상태: 현재 주거용으로 이용 중.

* 설비내역: 위생 및 급수, 난방, 소화 설비, 엘리베이터 설치.

2.2. 주변 환경 및 교통

* 위치: 광주광역시 동구 계림동 소재 '푸른길두산위브' 아파트 단지 내 위치.

* 주위환경: 학교, 단독주택, 근린생활시설, 다른 아파트 단지 등이 혼재된 지역.

* 교통: 단지 서측 및 북측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 교통 여건은 대체로 양호한 편.

* 도로: 단지 남측으로 주 출입구가 개설되어 있으며, 유사 정방형의 아파트 건부지로 이용 중.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을2 근저당권 (접수일자: 2019-08-20, 권리자: 주식회사하나투자자산관리에셋대부) 이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매물건은 일괄매각이므로 토지와 건물 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 계림5의2구역주택재개발정비사업조합 (2018-10-02)

* 소유권이전: 유한회사글로벌우신 (2019-08-20)

* 근저당권: 주식회사하나투자자산관리에셋대부 (2019-08-20, 말소기준)

* 기타 다수의 근저당권, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 4,464,400,000원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김영철

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 최지원

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 미상

* 확정일자: 2021-08-13

* 배당신고일자: 2026-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 배당신고 내역을 확인하여 보증금 회수 여부를 파악해야 합니다.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

4. 상권분석

* 본건이 위치한 광주광역시 동구 계림동 일대는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

* 인근에 푸른길 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 광주역, 홈플러스, 롯데백화점 등이 차량으로 약 5~15분 거리에 위치하여 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 도시재생 사업 등을 통해 지역 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 광주 시내의 소각장 건립 관련 논의가 있음을 감안할 때, 향후 지역 개발에 영향을 미칠 수 있는 요소를 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (구체적인 학교 명칭은 검색 결과에서 확인되지 않음)

* 편의시설: 대형마트(홈플러스), 백화점(롯데백화점), 편의점 등이 인근에 위치하여 생활이 편리합니다.

* 병원: 광주 시내 주요 병원 이용이 가능합니다. (구체적인 병원 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음)

* 공공시설: 행정복지센터 등 공공시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 추가적인 채권 신고나 채무 관계 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 김영철: 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 명도 시 예상치 못한 보증금 반환 채무가 발생할 수 있습니다. 대항력이 없으므로 배당을 통해 우선 변제받아야 하나, 배당받지 못할 경우 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 공시지가 변동: 부동산 공시지가는 매년 변동되므로, 향후 재산세 등 보유세에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 아파트 단지 노후화: 2018년 준공된 아파트로, 장기적으로는 단지 내 시설의 노후화 및 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 계림동에 위치한 푸른길두산위브 아파트 209동 501호로, 아파트 단지 내에서 대체로 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 인근 공원과의 인접성은 주거 쾌적성을 높여줍니다. 또한, 지역 도시재생 사업 등으로 인한 발전 가능성도 엿보입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 임차인 김영철 씨의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상이므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

주변 시세와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 향후 지역 개발 동향을 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 주요 간선도로 인접 및 풍부한 생활 편의시설 접근성.

* 쾌적한 주거 환경: 푸른길 공원 인접으로 인한 녹지 공간 확보.

* 지역 개발 호재: 도시재생 사업 추진으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 169,000,000원입니다. 주변 아파트 시세와 유사 물건의 경매 낙찰가율을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인근 아파트 시세 동향:

* '그랜드센트럴' 단지의 전용 84㎡(약 25평) 아파트가 4억 5천만 원 ~ 4억 9천만 원 선에서 거래되고 있습니다.

* '푸른길 두산위브' 단지 내 면적 61㎡(공급면적)의 경우 2026년 6월 22일 1.6억 원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 물건은 전용면적 39.86㎡ (약 12.06평)으로, 이는 약 17평으로 환산될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 물건은 전용면적 12.06평으로, 최근 거래 사례 중 61㎡(약 18.66평)가 1.6억 원에 거래된 점을 감안하면, 현재 시점에서의 적정 가치를 평가해야 합니다.

* 임차인 김영철 씨의 보증금 미상으로 인한 잠재적 인수 위험을 고려하여 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.

* 최근 2년 뒤 아파트 가격 예측에서도 전용 12평 아파트 경매 물건이 2억 2천 7백만 원 ~ 2억 8천 5백만 원 사이로 제시된 점을 참고할 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 169,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 리스크와 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 임차인 보증금 미상액 및 명도 비용 등을 감안하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.