나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21479 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 771-2 비사벌아파트 103동 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 '이리동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 중 15층 1507호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 마감, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

아파트 1세대입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비가 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, '대(아파트부지)'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭6M, 동측으로 노폭12M, 남측으로 노폭15M의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21479 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 771-2 비사벌아파트 103동 15층 1507호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 중 15층

사용승인일: 1995년 7월 29일

면적:

토지면적: 36.87㎡ (약 11.15평)

건물면적(전용면적): 59.92㎡ (약 18.12평)

감정가: 114,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 '이리동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 6m, 동측으로 노폭 12m, 남측으로 노폭 15m의 도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을16 (전세권설정, 2023-05-10 접수)

* 인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 17번 주택임차권(임대차보증금 135,000,000원, 전입일자 2023.05.10., 확정일자 2023.03.29.)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (※제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'은 물건명세서의 '인수' 내용과 상충되므로, 물건명세서 내용을 기준으로 분석함)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-10

* 확정일자: 2023-03-29

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 보증금 잔액 인수 필수.

* 등기부상 기타사항:

- 을16: 전세권설정 (한솔, 135,000,000원, 말소기준권리)

- 을17: 주택임차권 (한솔, 135,000,000원, 인수)

- 갑11: 임의경매 (한솔, 135,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 270,000,000원

1.4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 초등학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 건물 중 15층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 완비되어 있습니다.

* 부대시설: 비사벌아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 있으며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 내 총 675대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한 )의 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매수 비용을 시장 가치 이상으로 상승시킬 수 있습니다.

* 건물 노후: 1995년 사용승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 익산시 영등동의 일반적인 아파트 단지에 위치하며, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 인수해야 하는 임차인의 보증금이 상당하며, 이 금액이 명확히 해결되지 않을 경우 매수인의 초기 자금 부담이 매우 커질 수 있는 물건입니다. 따라서 권리관계와 보증금 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 익산시 영등동 지역의 아파트 물건

* 초등학교 인근으로 자녀가 있는 가정의 실거주 목적 투자 고려 가능

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 가능성 (단, 인수되는 임차 보증금 고려)

1.9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가격을 고려할 때, 본건 아파트 자체의 시장 가치는 약 114,000,000원 (감정가) ~ 123,000,000원 (최근 실거래가 최고가) 수준으로 파악됩니다.

그러나 본건은 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 135,000,000원에 달합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라 계산할 때,

총 예상 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금 (135,000,000원)

이 총 예상 비용이 본건의 시장 가치를 초과하지 않아야 수익성을 기대할 수 있습니다. 현재 파악된 시장 가치(최대 123,000,000원)가 인수 보증금(135,000,000원)보다 낮으므로, 일반적인 투자 관점에서는 수익을 내기 어려운 구조입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 수익성을 고려하기보다, 잠재적으로 인수하게 될 보증금 전액을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 만약 본건을 법적 절차에 따라 매수하게 된다면, 매수인이 부담해야 할 최소 비용은 인수 보증금 135,000,000원이며, 입찰가는 이 금액을 넘지 않도록 설정하거나, 사실상 투자가치가 낮다고 판단될 수 있습니다.

현 상황을 고려하여, 입찰가를 희망적으로 설정하더라도 법적으로 인수해야 하는 보증금(135,000,000원)을 감안하면, 실질적인 순수 입찰가는 0원 으로 간주하는 것이 타당합니다. 이는 매수인이 인수하게 될 보증금 135,000,000원만으로도 현재 시장 가치를 초과할 수 있음을 의미합니다.

수익성 확보를 위한 예상 입찰가는 현재 시세로는 존재하기 어렵다고 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 인수 보증금 외에 추가적인 경매 수익률을 고려하여 신중히 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.