나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21656 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 156-2 신일아파트 103동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 “군산서해초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조 기호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 제4층 제408호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상황 기호(가) : 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방시설, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 18~20미터 정도의 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021- 01-22)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(택지개발지구)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 본건 임대내역은 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 156-2번지에 소재한 신일아파트 103동 4층 408호에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21656 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 156-2 신일아파트 103동 4층 408호

용도: 아파트

감정가: 103,000,000원

토지면적: 34.17㎡ (약 10.33평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.10평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근OOOOO

아파트명: 신일아파트 (나운신일)

준공년월: 1995년 12월 (사용승인일: 1995.12.16)

총 세대수: 600세대

총 주차대수: 300대

최고층/최저층: 15층 / 1층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 “군산서해초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 18~20미터 정도의 포장도로를 이용하여 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구(택지개발지구), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

2.1. 인수되는 권리 없음

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 송호성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-01-16

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

2.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 최옥문(1995.12.22), 임미숙(2008.08.11), 주식회사한림해운(2013.12.26)

* 근저당권: 중소기업은행(105,000,000원, 말소기준권리), 신용보증기금(300,000,000원, 말소)

* 압류: 여수세무서장(말소), 여수시(말소), 중구(인천광역시)(말소), 인천세무서장(말소)

* 가압류: 근로복지공단(9,049,990원, 본압류로 이행, 말소)

* 강제경매(본압류): 근로복지공단(93,363,450원, 2025.12.09)

* 등기부채권 총액: 414,049,990원

3. 상권분석

3.1. 주변 상권 및 편의시설

본 물건은 군산서해초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 주택가, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

3.2. 혐오시설 조사

주변 시설 조사를 통해 해당 물건 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

4. 생활정보

4.1. 단지 정보

* 아파트명: 신일아파트 (나운신일)

* 세대수: 600세대

* 총 주차대수: 300대

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 11대

4.2. 단지 환경

본 물건은 15층 건물 중 4층으로, 중간층에 해당하여 조망이나 채광 측면에서 양호한 편입니다. 1995년에 준공되어 다소 노후된 단지이지만, 지속적인 관리를 통해 주거 기능은 유지되고 있을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건축물 노후도

1995년에 사용 승인된 아파트로, 향후 재건축이나 리모델링 시점까지는 노후된 시설에 대한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축물의 증축이나 개축 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 권리관계 변동 가능성

경매 절차는 예측 불가능한 변수가 존재할 수 있으므로, 낙찰 후에도 예상치 못한 권리관계의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 본건의 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 부담은 적습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 생활권에 위치하며, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수하고 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트로서의 기본적인 주거 기능은 충족하며, 권리 관계상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다. 다만, 건축 연차에 따른 노후도와 최근 실거래가 수준을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 학교 및 생활 편의시설 인접으로 실수요자의 선호도가 높을 수 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 낙찰 시 모든 부담이 소멸되어 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 적정 수준의 실거래가: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적, 2026년 기준):

* 2026년 6월 (13층): 120,000,000원

* 2026년 7월 (11층): 112,000,000원

* 2026년 7월 (5층): 108,000,000원

분석:

제공된 최근 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 본건(4층)은 5층 실거래가인 108,000,000원과 유사하거나 약간 하회하는 수준에서 평가할 수 있습니다. 그러나 경매 특성상 경쟁으로 인해 가격이 상승할 수 있음을 감안하여, 감정가 대비 105% ~ 110% 수준을 고려한 입찰가 산정이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 108,000,000원 ~ 113,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.