나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4283 [1] 부산광역시 사하구 다대동 96-2 다대아이너시티 지하5층510호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 ‘두송중학교’ 북동측 인근 도로변에 위치하 는 구분건물(상가)인 다대아이너시티 지하5층 510호(현칭: B510호[1층], 28.2 평형)로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 10분 정도 소요되여 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕 지하5층, 지상6건 중 현칭: B510호<1층> (사용승인/신축일자: 2022.09.07)으로서 외벽 : 석재 붙임 및 강화유리 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅마감, 창호 : 페어글라스구조입니다.

이용상태

기호1: 근린생활시설<현재 공실상태>으로 이용중 입니다.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 노폭 약 22미터 및 약 15미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 정화구역 , 절대보호구역, 택지개발지구입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 응답기피로 인하여 임대내역을 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 등을 경매진행시 재확인하시기 바랍니다 2)기 타: 본건은 공부상 "지하5층 510호" 이나, 현칭은 "B510호,1층" 으로 남서측 도로 에서 보면 경사면에 위치하여 외관상 "지하5층" 이 "지상1층" 입니다.

물건 비고

-공부상 '지하5층 510호'이나, 현칭은 'B510호, 1층'으로, 남서측 도로에서 보면 경사면에 위치하여 외관상 '지하5층'이 '지상1층'임
-현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경4283 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 797,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 96-2, 다대아이너시티 지하5층510호 (현칭: B510호, 1층)

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 구조: 철골철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 09월 07일

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.97㎡ (약 4.83평)

건물면적: 55.90㎡ (약 16.91평)

1.4. 특이사항

* 특수물건정보: 유동화물건

* 공부상 '지하5층 510호'이나, 남서측 도로에서 보면 경사면에 위치하여 외관상 '지하5층'이 '지상1층'으로 보임.

* 현재 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 부산광역시 사하구 다대동 소재 ‘두송중학교’ 북동측 인근 도로변에 위치.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난함.

2.2. 교통상황

* 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 10분 소요됨. 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

* 남서측으로 폭 약 22미터, 북동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2022년 10월 04일자 부산은행 근저당 (채권총액 744,700,000원).

* 등기부상 권리관계는 말소될 예정임.

* 김숙 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-10-04)

* 부산은행 근저당 (2022-10-04)

* 부산은행 임의경매개시결정 (2025-12-10)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 이해관계인 응답 기피로 인해 임대내역을 조사하지 못하였으므로, 경매 진행 시 임대내역 등을 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구 및 용도

* 제2종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역

* 교육환경보호구역 (상대보호구역, 절대보호구역, 정화구역)

* 택지개발지구

4.2. 주변 상권 특성

* 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 배후 수요를 형성하고 있어 기본적인 상권 형성이 가능함.

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종(예: 유흥주점 등)의 입점이 제한될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

* 주변 아파트 단지 내 편의시설 이용 용이.

* 두송중학교 등 교육시설이 인근에 위치.

* 버스 정류장이 도보 약 10분 거리에 소재.

5.2. 주변 개발 계획

* 다대포 상업시설 중심에 위치하며, 향후 해양레포츠 콤플렉스 개발 등 서부산권 개발 계획의 수혜가 예상됨 (관련 자료 인용).

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 표기 오류

* 공부상 '지하5층 510호'이나, 현칭 'B510호, 1층'으로 외관상 '지상 1층'으로 보입니다. 이는 향후 거래 및 임대 시 혼란을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 임대 내역 불확실

* 현재 공실 상태이나, 임대 관계 조사가 이루어지지 않아 향후 임차인 구성 및 임대 조건 확인이 필수적입니다.

6.3. 교육환경보호구역 지정

* 학교 주변 지역으로, 해당 구역 내 업종 제한 규정으로 인해 특정 업종의 입점이 불가하거나 제한될 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건

* 유동화 물건의 특성상 일반 경매 물건과 취급 방식이나 절차에 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 09월에 사용승인된 신축급 근린상가로, 아파트 단지와 학교가 인접하여 잠재적인 배후 수요가 있는 입지입니다. 등기부상 권리관계가 모두 말소될 예정이어서 낙찰 후 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 공부상의 층수와 실제 외관상 층수의 차이, 임대 관계 미확인으로 인한 공실 상태, 그리고 교육환경보호구역 지정으로 인한 업종 제한 가능성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 건물 상태 및 유지보수가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 실질적 접근성: 외관상 '지상 1층'으로 보이는 점은 일반 상가로서 접근성과 활용도를 높일 수 있습니다.

* 서부산권 개발 수혜: 다대포 지역의 개발 계획과 연계하여 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 797,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 낙찰가는 최근 유사 물건의 거래 사례, 지역 상권의 실제 임대 시세, 건물의 현 상태 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 권리관계가 깨끗하고 신축 건물임을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 내부 검토 및 시장 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.