나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1085 [1] 전북특별자치도 김제시 요촌동 514-29 서해화인빌아파트 3동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 요촌동 소재 "구산사거리" 남서측 인근에 위치하는 "서해화인빌아파트" 3동 5층 501호로서, 인근은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 지대입니다.

교통상황

동측 및 남측으로 각각 왕복4차선의 "동서로" 및 "남북로"가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 공동주택(아파트-도시형생활주택) 중 5층 501호로서 외벽 : 돌붙임, 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로, 현황 "아파트(도시형생활주택)"부지로 이용중입니다

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : ---

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경1085 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세내역

소재지: 전북특별자치도 김제시 요촌동 514-29 서해화인빌아파트 3동 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 55,000,000원 (5천 5백만원)

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.08㎡ (약 4.26평)

토지지분: 14.0775㎡ (약 4.26평)

건물면적(전용면적): 47.28㎡ (약 14.30평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 요촌동 소재 "구산사거리" 남서측 인근에 위치하는 "서해화인빌아파트" 3동 5층 501호입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 동측 및 남측으로 왕복 4차선의 "동서로"와 "남북로"가 지나 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 노선버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 도시계획시설: 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권보존: 서해산업개발주식회사 (2015-02-03)

* 근저당권: 우리은행 (1,309,080,000원, 2015-02-03) - 말소기준권리

* 전세권설정: 이종일 (45,000,000원, 2015-02-03) - 말소

* 근저당권: 김창룡외 1명 (270,000,000원, 2016-06-07) - 말소

* 가압류, 압류 등 다수 (신용보증기금, 김지영, 서초세무서장, 김익수) - 모두 말소

* 임의경매개시결정: 우리은행 (30,659,360원, 2025-12-08) - 현재 경매 개시 결정 채권자

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 우리은행의 근저당권 (2015-02-03 접수, 을1)입니다. 이보다 후순위로 등기된 모든 권리(을2, 을3, 을3-1, 을3-2, 갑3, 을3-3, 을3-4, 을3-5, 갑7)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 토지에 관하여 별도등기가 있다는 점은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 등기부등본상 전세권(을2) 또한 말소되었으므로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 배당신고일자 (2025-12-29)가 현재 시점과 차이가 있어 해당 채권자의 배당 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 1,624,080,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 생활 편의시설

본건이 위치한 요촌동 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 대규모 상업시설이나 혐오시설은 인근 지도상에서 즉시 확인되지 않아 주거 환경은 양호한 편입니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

건축물대장상 본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕의 9층 공동주택(아파트-도시형생활주택) 중 5층 501호입니다. 건물 사용승인일은 2015년 1월 29일로 비교적 신축에 속합니다. 외벽은 돌붙임, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 등으로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 관련 별도등기

"토지에 관하여 별도등기 있음"이라는 주의사항은 해당 토지에 별도의 담보물권, 제한물권 또는 특수한 권리 관계가 설정되어 있을 가능성을 시사합니다. 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 위험이므로, 법원 집행관이나 관련 기관을 통해 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 과도한 총 채권액

총 채권액이 16억 2천 4백만원을 초과하는 반면, 감정가는 5천 5백만원으로 채권 총액이 감정가를 현저히 상회합니다. 이는 경매 절차에서 유찰 가능성을 높이며, 낙찰되더라도 매우 낮은 가격에 낙찰될 가능성 또는 경매 자체가 취소될 가능성도 있습니다.

5.3. 비교 대상 물건의 노후화 및 타입 차이

제공된 주변 시세 정보는 건축 연도가 1984년으로 본건(2015년 사용승인)보다 약 30년 가까이 오래된 연립/다세대/빌라 물건들입니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있으며, 본건의 신축성 및 아파트(도시형생활주택)로서의 가치가 제대로 반영되지 않은 비교 대상일 수 있습니다.

5.4. 미확인 임대차 관계

임차인의 대항력은 없으나, 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 실제 배당 여부 및 잔여 보증금 또는 차임 관련 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6. 종합 의견

본건 서해화인빌아파트 3동 5층 501호는 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 현재 등기부상 채권 총액이 감정가를 수십 배 상회하고 있어 경매 진행에 불확실성이 매우 큽니다. 또한, "토지에 관하여 별도등기 있음"이라는 특이사항은 심각한 인수 위험으로 작용할 수 있습니다. 주변 시세 또한 본건보다 노후된 건물의 정보만 제공되어 직접적인 비교가 어렵습니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축인 도시형생활주택 (2015년 사용승인)

* 일반적인 주거 및 교통 환경 양호

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 근거

제공된 주변 시세 자료는 건축 연도가 1984년으로 본건(2015년 사용승인)과 큰 차이가 있습니다. 해당 시세는 62~73㎡ 면적 기준, 5,300만원 ~ 5,500만원 수준이며, 이는 평당 약 246만원 ~ 282만원에 해당합니다. 본건의 감정가 5,500만원은 47.28㎡ 면적 기준 평당 약 385만원으로, 신축 연식의 차이를 반영한 것으로 판단됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가 5,500만원이 책정되어 있습니다. 그러나 총 채권액이 이를 월등히 초과하고 "토지 별도등기"라는 중대한 위험 요소가 존재하므로, 실제 입찰 경쟁률은 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 일반적인 경매 투자 관점에서 감정가는 참고하되, 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8.3. 권리 분석 기반 추가 고려사항

인수 보증금은 0원이므로 임차인 관련 부담은 없습니다. 다만, 토지 별도등기 내용 확인 및 이를 해소하기 위한 추가 비용 발생 가능성을 최우선적으로 고려해야 합니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 위험 요인을 감안하여 5,000만원 ~ 5,500만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 토지 별도등기 확인 결과에 따라 입찰가 조정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.