나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1087 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 에이동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재 "평화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 및 단독주택, 다가구주택이 혼재하는 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 버스승강장이 인근에 소재하여 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 중 1-가) 제에이동 제2층 제202호, 2-나) 제에이동 제3층 제301호, 3-다) 제비동 제2층 제201호, 4-라) 제비동 제5층 제502호로서, 외벽: 몰탈위 벽돌 치장쌓기 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

본건 공히 도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방 설비와, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 노폭 약 6m 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~3): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평화동1가1지구), 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 일련번호 4): 제1종일반주거지역, 자연경관지구(자연경관지구(4, 완산)), 가축사육제 한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평 화동1가1지구) 일련번호 5,6): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평화동1가1지구)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5번지에 소재하는 연립주택입니다. 주건축물 에이동 2층 202호이며, 토지 전체 면적은 72.68㎡ (약 21.99평)이고, 건물 전용 면적은 74.32㎡ (약 22.48평)입니다. 감정가는 146,000,000원이며, 본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다. 사건번호는 전주지방법원 2025타경1087 (1)입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물: 총 5층 건물 중 2층에 해당하며, 철근콘크리트 경사스라브 지붕 구조입니다. 외벽은 몰탈 위 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다. 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지: 토지는 부정형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라북도 전주시 완산구 평화동1가에 위치하며, '평화초등학교' 북동측 인근 주택지대에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

서측에 폭 약 6m의 포장도로를 통해 본 건물로 진입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획

* 일련번호 1~3): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(평화초등학교), 지적재조사사업지구.

* 일련번호 4): 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(평화초등학교), 지적재조사사업지구.

* 일련번호 5,6): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(평화초등학교), 지적재조사사업지구.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 말소기준권리

본 경매의 채권자는 권OO이며, 말소기준권리는 전주지방법원 2025타경1087 강제경매 개시결정(접수일자: 2025년 12월 10일)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문은주

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 21일

* 확정일자: 2024년 1월 12일

* 배당신고일자: 2025년 12월 30일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 장소영 (2013년 10월 16일)

* 주택임차권: 문은주 (110,000,000원, 인수) - 전입 2024.02.21, 확정 2024.01.12

* 강제경매: 권옥순 (35,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 강제경매: 주식회사대한창호 (말소)

3.4. 권리분석 종합

등기부등본상 문은주 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 110,000,000원에 대해 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있어, 임차인 관련 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 이는 잠재적인 인수 금액이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지대 특성

본 물건은 다세대, 단독, 다가구 주택이 혼재하는 전형적인 주거지역에 위치합니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 상점들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 평화초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 설비

* 난방: 도시가스 개별난방

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 완비

6. 주변 환경 조사 (잠재적 리스크)

6.1. 혐오시설 유무

본건 소재지인 전주시 완산구 평화동1가 382-5번지 인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주거 밀집 지역임을 고려할 때, 소음이나 기타 생활 불편을 야기할 수 있는 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없어 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 문은주 씨의 보증금 110,000,000원에 대해 '인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 인수 금액이 실제 발생할지 여부가 불확실합니다. 이는 명도 및 금전적 측면에서 가장 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

7.2. 중복 사건

'중복사건'으로 표기되어 있으나, 사건번호 2025타경1087 (1)이 주 사건으로 진행되는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 평화초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 주거지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

8.2. 건물 특징

* 도시가스 난방, 승강기 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 비교적 최근인 2012-2013년에 건축된 건물로, 노후화가 심하지 않을 것으로 예상됩니다. (건축물표제부 정보 기준)

9. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택으로, 교육 시설 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가는 1억 4천 6백만 원으로 책정되었으며, 최근 주변 유사 면적의 다세대주택(382-5번지)이 2026년 7월 6일 1억 2천 5백만 원에 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 적정 수준 또는 약간 높은 수준으로 보입니다. [cite:JSON]

그러나 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 문은주 씨의 권리관계입니다. 임차인의 보증금 1억 1천만 원이 '인수'로 기재되어 있음에도 불구하고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점은 추가적인 인수 금액 발생 가능성을 시사하며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 146,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 건물의 실거래가(약 125,000,000원) [cite:JSON]와 건물 면적(74.32㎡)을 고려할 때, 시장 가치는 약 129,544,000원 수준으로 추정됩니다. (71.75㎡ 건이 125,000,000원에 거래된 점을 바탕으로 환산)

대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원에 대한 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, '인수'라는 점을 감안하여 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

10.2. 예상 입찰가

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 125,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시장 가치 및 감정가 대비 합리적인 수준이며, 임차인 관련 리스크를 반영한 보수적 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.