나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4276 [1] 부산광역시 북구 만덕동 955 백양디이스트 111동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동에 소재하는 백양초등학교 서측 인근에 위치하는 백양디이스트 111동 4층 401호로서 부근은 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하고 인근에 노선버스정류장이 소재하고 도보로 약 15분 거리에 부산지하철3호선[만덕역]에 위치하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물[111동] 내 단위호로서 [사용승인일: 2015.10.21] ·외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 치장석 붙임 등 ·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감. ·창 호: 샷시창구조임.

이용상태

공부상 아파트이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향하는 경사지대 내 택지조성된 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며 주차장시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 제1종지구단위계획구역(2020-12-16)(만덕1택지지구 지구단위계획구역), 주거용지(공동주택용지(건폐율:20%이하,용적률:281.45%이하,층수:90m(29층)이하)), 도로(접합) 상대보호구역(백산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(백양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(백양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(사랑나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재건축 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 택지개발지구(2021-08-11)(도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경4276 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경4276 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 만덕동 955 백양디이스트 111동 4층401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 432,000,000원

* 토지면적: 46.88㎡ (약 14.18평)

* 건물면적: 98.40㎡ (약 29.76평)

* 토지지분: 46.8788㎡

* 건물지분: 98.3975㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO

* 재건축 구역: 본 물건은 재건축 구역에 해당합니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 북구 만덕동에 소재하며, 백양초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 도보 약 15분 거리에 부산지하철 3호선 만덕역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 29층 건물(111동) 중 4층 401호입니다. 2015년 10월 21일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 페인팅 및 치장석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 이용 상태: 공부상 아파트로 등재되어 있습니다. 이해관계인 부재로 인해 내부 확인은 불가하였으며, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 설비 내역: 급배수, 승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 북하향하는 경사지에 택지를 조성하여 아파트 부지로 이용 중인 부정형의 토지입니다.

* 인접 도로 상태 및 주차: 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차장 시설이 마련되어 있습니다. (단지 전체 총 주차 대수는 약 3,400대입니다.)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지(공동주택용지)로 이용 중이며, 도로에 접합합니다. 또한, 백양초등학교, 사랑나무유치원 등과 관련한 상대/절대 보호구역, 주택재건축 정비구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 백양초등학교, 신덕중학교, 만덕중학교, 만덕고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치합니다.

1.3. 권리 분석

* 경매 구분: 부산은행의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소 기준 권리: 을1 (부산은행 근저당, 2016년 4월 15일 접수)입니다.

* 등기부 현황:

* 을1: 근저당 (부산은행, 249,700,000원) - 말소 기준 권리

* 을2: 근저당 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 156,000,000원)

* 을3: 근저당 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 57,600,000원)

* 갑3: 지분 가압류 (부산신용보증재단, 60,016,658원)

* 갑4: 지분 가압류 (황현석, 16,000,000원)

* 갑5: 임의경매개시결정 (부산은행, 194,469,942원)

* 소멸 여부: 상기 을1, 을2, 을3, 갑3, 갑4, 갑5의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 명시된 지상권 외에는 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임차인 정보가 확인되지 않으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

1.4. 상권 분석

백양디이스트 단지는 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 주거 상권으로서의 기능을 갖추고 있습니다. 만덕역을 중심으로 한 교통 요충지로서의 이점과 인근 학교들로 인한 배후 수요가 안정적입니다.

1.5. 생활 정보

* 교통: 부산 지하철 3호선 만덕역 이용이 가능하며, 주요 도로망 접근성이 양호하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 교육: 단지 인근에 백양초등학교, 신덕중학교, 만덕중학교, 만덕고등학교 등 다수의 교육 기관이 밀집해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 의료 시설: 본 보고서에 포함된 정보로는 구체적인 의료 시설 정보를 파악하기 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재건축 구역: 재건축 사업은 장기적인 가치 상승 잠재력이 있으나, 사업 진행 시기, 비용, 사업성 등 불확실성이 존재합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 불가하므로, 예상치 못한 하자나 수리 필요 사항이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보 부재: 임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

* 개발 규제: 토지 이용 계획 상 다양한 용도지역 및 구역 지정으로 인해 향후 개발 및 재건축 시 관련 규제를 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 만덕동의 대단지 아파트인 백양디이스트 내 물건으로, 양호한 입지 조건, 교육 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히 재건축 구역으로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있으나, 내부 상태 미확인 및 임차인 정보 부재는 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 감정가 432,000,000원 대비 최근 실거래가(70.18㎡ 약 2.9억~3억, 84.99㎡ 약 3.3억)를 고려할 때, 본건의 면적(98.40㎡)을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산 북구 만덕동의 우수한 입지에 자리한 대단지 아파트.

* 재건축 사업 추진을 통한 미래 가치 상승 기대감.

* 지하철역 및 주요 도로 접근성이 뛰어난 교통 환경.

* 다수의 교육 시설 및 생활 편의 시설 인접.

* 낙찰 후 인수할 권리가 없어 권리 분석이 명확함.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 432,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 7월 기준, 전용면적 기준):

* 70.18㎡ (약 21.23평): 292,000,000원 ~ 300,000,000원

* 84.99㎡ (약 25.71평): 330,000,000원

* 본건의 건물 면적(98.40㎡, 약 29.76평)을 고려할 때, 최근 거래된 84.99㎡ 면적의 아파트보다 크며, 이에 따라 시세는 330,000,000원을 상회할 것으로 추정됩니다.

* 감정가 및 최근 시장 가격, 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 370,000,000원

1.10. 주변 시설 정보

* 인근 시설: 백양초등학교, 만덕중학교, 만덕고등학교 등 교육 시설이 근접해 있습니다. 근린생활시설 및 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오 시설: 현재까지 파악된 정보와 조사 결과에 따르면, 본 물건지 주변에서 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.