나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102243 [1] 부산광역시 사하구 장림동 934 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 '부산자동차고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있는 부동산(토지, 건물)로서, 주위는 중·소규모의 공장, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성된 전용공업지역 내 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

남서하향 완경사 지대 내 자체 지반조성한 사다리형 토지로서, 공업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4~6미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

전용공업지역(2020-11-25)(전용공업지역), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물(사용승인일: 2019.06.13.)로서, - 구 조 : 일반철골구조( H-Beam 400×200mm) - 외 벽 : 하부 약 1.2미터 조적위판넬잇기 등 마감 - 바 닥 : 콘크리트마감 및 타일 등 마감. - 창 호 : 하이샷시 창호임. - 층 고 : 공부상 층고높이 12.07m임.

이용상태

공부상 공장으로 등재되어 있으나, 현황 '공실' 상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 천장형 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외물건㉠(판넬조 판넬지붕) 및 제시외물건㉡(창고)이 소재하나, 구조, 규격 및 이용상황 등으로 보아 부합물 및 종물로 보임.

공부와의 차이

공부상 건물 지번은 장림동 945-2 및 934의 2필지로 표기되어 있으나, 본건 건물의 사용승인일 2019. 06. 13. 이후 2019. 08. 05.에 토지대장등본상 장림동 934로 합병되어 정리되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공부상 공장으로 등재되어 있으나 현황 '공실'상태이며 외부 전기계량기가 철거되어 있고, 단수, 단전 상태로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102243 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 장림동 934

* 용도: 공장

* 토지면적: 384.00㎡ (약 116.16평)

* 건물면적: 318.31㎡ (약 96.30평)

* 감정가: 756,008,325원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더블유케이2509유동화전문 (유동화물건)

1.1. 물건 현황 상세

* 토지: 부산광역시 사하구 장림동 934. 전용공업지역 내 위치. 남서하향 완경사 지대 내 자체 지반조성한 사다리형 토지.

* 건물: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물 (사용승인일: 2019.06.13.). 공부상 공장이나 현황 '공실' 상태. 외부 전기계량기 철거, 단수, 단전 조사됨.

* 제시외 건물: 5.10㎡ (부합물 및 종물로 보임)

1.2. 매각 조건 및 특이사항

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 현황 '공실' 상태이며 단수, 단전으로 즉시 사용에 제약이 있음.

* 유동화 물건.

2. 입지조건

* 소재지: 부산광역시 사하구 장림동 934. '부산자동차고등학교' 남서측 인근.

* 주변 환경: 중·소규모 공장, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 전용공업지역 내 공장지대.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통 보통 수준).

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 4~6미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 전용공업지역, 비행안전구역 (군사기지 및 군사시설 보호법).

3. 권리분석

* 권리 관계 요약:

* 말소기준권리: 2023.08.31. 접수 국민은행 근저당 (을4)

* 등기부 채권 총액: 1,517,734,592원

* 인수/소멸 권리:

* 말소기준권리(국민은행 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (임의경매, 가압류, 압류 등)

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 요약에는 해당 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 권리 신고 및 배당 요구 여부에 따라 인수되는 보증금이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

4. 상권 및 지역 분석

* 지역 특성:

* 본건은 부산광역시 사하구 장림동 일대에 형성된 전용공업지역에 속하며, 주변은 중소규모 공장 및 관련 지원시설이 밀집한 공장지대입니다.

* 지역 내 산업 활동이 활발한 곳으로, 물류 및 생산 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설 정보:

* 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 소재지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부산 사하구 신평·장림 산업단지 인근 지역에서 휘발성유기화합물(VOCs) 노출이 건강 기준치를 초과했다는 연구 결과가 발표된 바 있습니다. 이는 지역 전반의 환경에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

5. 생활 및 편의시설

* 주변 시설:

* '부산자동차고등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 상업시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 공실 및 방치 상태:

* 공부상 공장으로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태이며 외부 전기계량기 철거, 단수, 단전 상태로 조사되었습니다.

* 물건 인수 후 즉시 사용을 위해서는 상당한 시설 복구 및 설비 공사가 필요할 것으로 예상됩니다. (추가 비용 발생)

* 법규 및 행위 제한:

* 비행안전구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당하여 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 기타 사항:

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건 대비 절차 진행상 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 약 5.10㎡의 제시외 건물(판넬조, 창고)이 존재하며, 부합물 및 종물로 처리될 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 장림동 전용공업지역 내에 위치한 일반철골구조 2층 공장 건물입니다. 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 현재 공실 및 단수·단전 상태로 방치되어 있어 즉시 활용하기에는 시설 복구 및 명도 관련 추가적인 비용과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다. 주변 공장지대 내 위치하여 공장 용도 활용에는 적합하나, 비행안전구역에 해당한다는 점은 향후 개발 및 활용에 제약이 될 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 판단되나, 미상인 임차인 현황에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축된 건물 (2019년 사용승인)로 건물 자체의 노후도가 낮음.

* 부산 사하구 장림동 공업지대에 위치하여 공장 용도로의 활용 가치가 높음.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 756,008,325원

본건은 현재 공실 및 단수, 단전 상태로 즉시 사용이 어려운 점, 시설 복구 및 명도에 따른 제반 비용을 고려해야 합니다. 또한, 비행안전구역이라는 점도 향후 활용에 제한 요소가 될 수 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 정확한 시세 조사, 복구 비용 산출, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 최적 입찰가 산정이 어려우나, 감정가의 70~80% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (예상 입찰가는 실제 조사 후 변경될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.