나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102236 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 31-357 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 '서대신4동주민센터' 서측 인근에 위치하는 다세대주택(현칭 '효목빌라 에이동') 제3층 제301호로서 주변은 소규모 공동주택, 아파트, 단독주택, 자연녹지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제3층 제301호로서(27.36평, 전용 25.19평형임) *외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 마감. *내벽 : 벽지 등 마감. *창호 : 샷시 창호구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 경사지대 내 택지 조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-07-12), 고도지구(2025-08-13)(2025-08-13, 20m), 중로3류(폭 12m~15m)(2018-10-10)((접합), < 추가기재>가축사육제한구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-현칭 효목빌라 에이동 301호임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경102236 (1)

2.2. 소재지

부산광역시 서구 서대신동3가 31-357 3층301호 (현칭 효목빌라 에이동 301호)

2.3. 건물구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

2.4. 사용승인일

2001년 04월 21일

2.5. 토지면적

43. 90㎡ (약 13.28평)

2.6. 건물면적

83. 29㎡ (약 25.20평, 전용면적 약 25.19평)

2.7. 용도

다세대주택

2.8. 감정가

118,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 '서대신4동주민센터' 서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 아파트, 단독주택, 자연녹지 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통 수준입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2013년 11월 07일 현대캐피탈주식회사 근저당권 (을5)

등기부채권 총액: 105,217,320원

4.2. 소유권 및 주요 권리

* 소유권 이전 (갑6): 2009년 02월 20일, 박정식 (매매)

* 근저당권 (을5): 2013년 11월 07일, 현대캐피탈주식회사 (말소기준권리)

* 가압류 (갑17): 2025년 05월 29일, 롯데카드 (말소)

* 임의경매 (갑19): 2025년 12월 11일, 채무자 (청산을 위한 형식적 경매 개시)

4.3. 임차인 현황

* 대항력있는 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다.

* 임대관계는 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 관련 절차 진행 시 추가 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 실거래가 분석 (만원 단위)

* 태경시티빌 (2011년식, 72.97㎡): 2026년 3월, 23,600만원 (약 323만원/㎡)

* 신풍그린빌라 (1994년식, 76.17㎡): 2026년 3월, 8,500만원 (약 111만원/㎡)

* 한남아도니스 (2003년식, 75.78㎡): 2026년 5월, 4,900만원 (약 64만원/㎡)

5.2. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 건물이라도 건축 연도 및 상태에 따라 가격 편차가 큽니다. 본건(감정가 118,000,000원, 약 141만원/㎡)의 감정가는 최신 축에 속하는 태경시티빌과는 큰 차이를 보이나, 비교적 연식이 있는 신풍그린빌라 (1994년식)의 거래가(8,500만원)와는 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 다만, 한남아도니스(2003년식)의 거래가는 상당히 낮아 직접적인 비교가 어렵습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

'서대신4동주민센터' 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

6.2. 주거 환경

소규모 공동주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 주거 환경은 조용한 편으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 명도 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력있는 임차인'의 존재입니다. 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원임에도 불구하고, 임차인의 법적 권리에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7.2. 형식적 경매

본건은 '청산을 위한 형식적 경매'로, 일반 경매와는 달리 채권자의 신청으로 개시된 것이 아닐 수 있습니다. 이는 권리관계가 복잡하지 않을 가능성도 있지만, 형식적인 절차일 뿐 물건 자체의 하자나 명도 관련 문제는 별개로 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 서구의 다세대주택으로, 감정가는 1억 1천 8백만원 수준입니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가는 중간 정도의 수준으로 보입니다. 가장 큰 고려 사항은 '대항력있는 임차인'의 존재이며, 이로 인한 명도 리스크를 충분히 감안해야 합니다. 형식적 경매라는 점은 권리관계 자체는 비교적 명확할 수 있음을 시사하나, 임차인 문제는 별도의 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 부산 서구 지역의 다세대주택 물건으로, 지역 내 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 형식적 경매로 진행되어 권리관계의 명확성을 기대할 수 있습니다 (임차인 문제 제외).

* 감정가 대비 잠재적인 시세 상승 여력 확인 필요.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다. '대항력있는 임차인' 존재 및 임대관계 미상이라는 명도 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 실거래가와 감정가를 종합적으로 판단하되, 임차인 관련 리스크 해소 비용을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

위 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.