나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경500 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 806 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 소재 '대명저수지' 북측 인근에 위치하며, 본건의 주위일대는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근은 용이하지 않으며, 시외곽지역에 위치하고 다소 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 남하향의 경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서 경지정리되지 않은 농경지대 내 '답'임.

인접 도로상태

지적도상 맹지로서 인접 필지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지 법 제8조의 규정에 적용되는 농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환). 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 고유 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경500 (1)

감정가: 330,616,000원

경매구분: 부동산임의경매

2.2. 소재지 및 면적

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 806

용도: 답 (농경지)

토지면적: 2,431.00㎡ (약 735.4평)

건물면적: 0.00㎡

2.3. 매각대상

토지매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2.4. 채권자

채권자: 농OOOOOOOO (등기부등본상 농협은행주식회사로 추정)

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본 건은 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 소재 '대명저수지' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 주로 농경지와 자연림으로 형성되어 있으며, 조용한 농촌 및 자연경관 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량으로의 직접적인 접근은 용이하지 않으며, 부산 외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용 또한 다소 불편한 편입니다. 비교적 가까운 거리에 버스정류장이 소재하고 있으나, 전반적인 교통 접근성은 다소 떨어집니다.

3.3. 이용상태 및 형태

본 토지는 대체로 남하향의 경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 경지정리가 되지 않은 농경지 내 '답'(논)으로 이용되고 있습니다.

3.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지이므로, 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

본 건 토지 등기부등본 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리 변동이 있었습니다.

* 소유권이전 (2004-04-23): 문세한

* 소유권이전 (2019-11-22): 이혜승 (매매)

* 근저당권 (2019-11-22): 농협은행주식회사, 240,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (2020-01-15): 권혁동, 150,000,000원

* 가압류 (2024-09-30): 부산신용보증재단, 14,541,673원

* 임의경매개시결정 (2025-12-09): 농협은행, 191,269,079원 (본 경매 사건)

총 등기부채권액은 404,541,673원입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현황 조사 결과 인수할 임차인이 없거나, 임차인의 대항력이 없는 경우에 해당합니다.

4.3. 미등기건물 및 제시외물건

제시목록 외의 물건은 없으며, 공부와의 차이도 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본 건은 농경지와 자연림으로 둘러싸인 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권 형성은 미미합니다. 인근 지역은 주로 농업 활동이 이루어지고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아 생활 편의성은 다소 낮을 수 있습니다. 다만, 가까운 거리에 버스 정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명

본 건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 필요합니다.

7.2. 맹지

지적도상 맹지이므로, 인접 필지를 통하지 않고서는 토지에 직접 접근하기 어렵습니다. 이는 토지 이용 및 향후 개발에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

7.3. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)으로 지정되어 있으며, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지입니다. 이러한 용도지역 및 제한 사항은 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요한 고려사항이 됩니다.

7.4. 주변 개발 및 환경 이슈

기장군 장안읍 명례리 인근 지역에서 사업장 폐기물 소각장 및 매립장 건설 관련 논의가 진행된 이력이 있습니다. 이는 향후 지역 개발 방향 및 환경적 영향에 대한 잠재적 이슈가 될 수 있습니다. 다만, 본 물건의 정확한 위치와 이러한 시설과의 거리가 명시되어 있지 않아 직접적인 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 건은 부산광역시 기장군 장안읍 명례리에 위치한 농경지(답)로, 감정가는 330,616,000원입니다. 토지 면적은 2,431.00㎡ (약 735.4평)이며, 건물은 없습니다. 권리 관계는 농협은행 근저당이 말소기준권리로, 경매로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

본 건의 주요 특징은 다음과 같습니다.

* 농지이므로 농지취득자격증명이 필수입니다.

* 지적도상 맹지로, 인접 토지를 통한 접근만이 가능합니다.

* 보전녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 제약이 있습니다.

* 교통 접근성이 다소 불편한 외곽 지역에 위치합니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본 건은 농업 외의 목적으로 토지를 활용하려는 투자자에게는 접근성, 개발 제한, 법규 준수 등 여러 제약이 따를 수 있습니다. 반면, 농업 목적이거나 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 보고 투자하려는 경우라면 가치가 있을 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 해당 지역의 농지 가격 동향 및 개발 계획을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 향후 명례리 인근 지역의 산업단지 조성 및 관련 인프라 확충 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 정확한 맹지 해소 방안(인접 토지 매입 등)을 사전에 검토해야 합니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 330,616,000원입니다. 그러나 맹지, 보전녹지지역, 농지법 적용 등 여러 제약사항을 고려할 때, 실제 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 또한, 주변 지역에서 폐기물 처리 시설 등 환경 관련 이슈가 제기된 바 있어, 이러한 부분도 입찰가를 결정하는 데 영향을 미칠 수 있습니다.

종합적인 리스크와 잠재적 가치를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 60~70% 수준인 215,000,000원에서 230,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 개별적인 투자 전략에 따라 달라질 수 있는 참고 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.