나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6216 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 22층 2205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 남동측 인근에 위치한 럭키 골든스위트 22층 2205호로서, 주위는 아파트단지, 주상복합건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 중동역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통이상 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상23층 건물 내 22층 2205호로서, 외 벽 : 하부 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로 주상복합건물(공동주택, 오피스텔, 근린생활시설)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 왕복6차선 간선도로 '해운대해변로', 서측으로 약 8미터 및 남서측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역 (기준높이 150m , 최고높이 180m), 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 확인하지 못하였으며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6216 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 허지원 (등기부상 확인됨)

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 22층 2205호

용도: 아파트

건축 승인일: 2019년 12월 06일

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

1.3. 면적 정보

토지 면적 (대지권): 8.26㎡ (2.50평)

건물 면적 (전용 면적): 49.98㎡ (15.12평)

건물 면적 (분양 면적): 제공된 정보에 직접 명시되지 않았습니다.

참고 (최근 매매 면적): 최근 매매 사례에서 74.44㎡ ~ 84.85㎡ (약 22.5 ~ 25.7평) 범위의 전용 면적을 가진 주택들이 거래되었습니다. 이는 본건의 등기 면적보다 큰 규모입니다.

1.4. 감정가

감정가: 285,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 중동역이 인근에 소재하여 대중교통 사정이 양호한 편입니다.

2.3. 주변 도로 상태

본건 토지는 북서측으로 왕복 6차선 간선도로 '해운대해변로', 서측으로 약 8미터, 남서측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(기준높이 150m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소 기준 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이는 권리 관계입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 명확히 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 허 (본건 경매 신청 채권자인 허지원과 동일인으로 추정)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020년 12월 23일

대항력: 있음 (배당 신고일자: 2025년 12월 10일)

주의: 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 본 건의 '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따르면, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 매수인에게 인수될 가능성은 낮습니다.

3.3. 등기부 요약

말소 기준 권리: 수협은행 근저당권 (2021년 10월 08일 접수)

경매 신청 채권자: 허지원 (2025년 12월 10일 강제경매 개시 결정)

소멸되는 권리: 을3 근저당권, 갑8 가압류, 갑9 압류, 갑10 강제경매, 갑11 압류, 갑12 압류 등 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

미소멸 권리: 지상권 (등기부상 명확히 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 해운대구 중동은 해운대 해수욕장과 인접한 지역으로, 관광 특구 지역 내에 위치하여 유동인구가 많고 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 럭키골든스위트는 주상복합 건물로, 근린생활시설 또한 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

해운대 해변이 매우 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 자체 정보

아파트명: 럭키골든스위트

총 세대수: 100세대

주차: 총 8대 (지상 2대, 지하 3대, 전기차 충전기 지하 3대)

사용승인일: 2019년 12월 06일 (준공 8년차)

건물 최고층: 23층

5.2. 주변 편의 시설

교육 시설: 해운대초등학교 남동측 인근에 위치

교통 시설: 부산도시철도 2호선 중동역 및 시내버스 정류장 인접

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 허지원이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 240,000,000원 전액 회수가 예상되지만, 배당 과정에서 문제가 발생할 경우 매수인에게 인수 부담이 될 가능성이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 인수 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 42억 5천만원에 달하여 채권자 다수가 존재함을 알 수 있습니다. 다만, 이는 경매 절차 자체에 직접적인 영향을 주기보다는, 물건의 근본적인 가치를 고려하는 데 참고할 사항입니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 탐문 및 관련 검색 결과, 본건과 인접한 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 대표적인 관광지인 해운대 중심부에 위치하며, 비교적 신축(2019년 준공)인 럭키골든스위트 아파트입니다. 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 적을 것으로 보이며, 권리관계 또한 명확하여 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 제공된 면적 정보(49.98㎡)와 최근 매매 사례의 면적(74.44~84.85㎡) 간의 차이가 있어, 실제 현황 및 면적에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 해변 및 중심 상권과 인접하여 높은 주거 선호도 및 투자 가치 보유.

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 깔끔한 건물 상태 및 최신 시설 이용 가능.

* 편리한 교통: 중동역 및 버스정류장 접근 용이.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담이 낮을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

감정가 285,000,000원을 기준으로, 최근 매매 사례에서 확인된 유사 평형(약 74~85㎡)의 실거래가가 3억 6,500만원에서 4억 3,000만원 수준임을 감안할 때, 본건의 등기 면적(49.98㎡)을 고려한 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 다만, 면적 차이와 잠재적 권리관계를 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

권장 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.