나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6180 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1360 센텀천일스카이원 103동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 "센텀고등학교" 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골조지붕 지상16층 건내 제11층 제1101호로서, 외벽 : 하부 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로와 접하고, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반 주거지역), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-10-16)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(센텀고)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 1360번지에 위치한 센텀천일스카이원 103동 11층 1101호입니다.

본건은 아파트로 이용중이며, 감정평가액은 432,000,000원입니다.

토지 면적은 39.01㎡(약 11.79평)이며, 건물 면적은 69.90㎡(약 21.14평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조 경량철골조 지붕의 지상 16층 건물 내 제11층 제1101호입니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택(아파트)이며, 사용승인일은 2020년 4월 16일입니다.

본 건물의 전용면적은 69.90㎡(약 21.14평)입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6180 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 "센텀고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 단지 내 가로망 또한 잘 정비되어 있습니다.

벡스코 동해선 역과는 도보 약 11분 거리로 접근 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(센텀고)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자가 신청한 경매입니다.

등기부상 권리관계 분석 결과, 우리은행 근저당(2020.07.16, 308,000,000원)이 말소기준권리이나, 이후 설정된 여러 가압류(장세진, 케이비캐피탈주식회사, 엔에이치농협캐피탈)와 최종적으로 본 경매를 신청한 채권자(에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사)의 임의경매개시결정 등기 모두 말소 예정 또는 이미 말소 처리되어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 691,606,353원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 별도의 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건의 감정가는 432,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(약 69.90㎡)의 아파트 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 6월 15일: 420,000,000원 (13층)

2026년 7월 29일: 375,000,000원 (10층)

참고로, 2026년 6월 24일 81.1556㎡(약 24.5평) 면적의 아파트가 520,000,000원에 거래되었으나, 이는 본건과 면적이 다릅니다.

최근 전세 실거래가도 300,000,000원 ~ 320,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다.

4.2. 단지 정보

센텀천일스카이원은 2020년에 사용 승인된 아파트로, 총 3개 동, 208세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 부대 복리시설이 있습니다.

총 주차 대수는 226대로, 세대당 약 1.08대의 주차가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육 시설

본건 인근에는 센텀고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

단지 내 편의시설 외에도 주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

다만, 동네 리뷰에 따르면 큰 상권이나 병원이 다소 멀리 있어 차량 이용이 필요할 수 있다는 의견이 있습니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지가 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

인근에 산이 있어 숲세권의 장점을 누릴 수 있으며, 도심 속 힐링을 제공하는 곳으로 평가받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금이 0원이라 하더라도, 명도 저항 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다소 절차상 차이가 있을 수 있으나, 낙찰 후 권리 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본건 센텀천일스카이원은 2020년 준공된 신축급 아파트로, 해운대구의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 단지 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성 또한 높습니다. 숲과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공하는 점도 장점입니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 남아 있는 점은 명도 진행 시 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

* 우수한 입지: 해운대구 재송동에 위치하며, 센텀고등학교 인근으로 학군이 양호하고 교통이 편리합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 산과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 적정 시세: 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 수준의 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 432,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 유사 면적(약 21.14평)의 하한가는 375,000,000원, 상한가는 420,000,000원 수준입니다.

임대차 관계가 미상인 점을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 380,000,000원에서 410,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 인수되는 보증금이 0원임을 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석 결과 및 현장 조사 내용을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.