나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23222 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 614-2 신양아파트 2동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주례초등학교" 북서측 인근에 위치하는 신양아파트 제2동(현칭:제B동) 제5층 제503호로서, 본 아파트단지는 총 4개동 170세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물(제2동)내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 1979.02.24.) 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정). 창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대 내 택지조성한 가장형토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 아파트단지 남측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 10미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 폭의 포장도로에 각각 접하며, 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2024-04-10)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

본건 건물 현칭은 'B동'임 [현황조사서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23222 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 춘OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 614-2 신양아파트 2동 5층503호

용도: 아파트

건물 현칭: B동 (등기부상 2동)

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 59.47㎡ (약 17.99평)

토지 지분: 59.47㎡ (약 17.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 67.74㎡ (약 20.49평)

건물 지분: 67.74㎡ (약 20.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

총 세대수: 170세대 (4개동)

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층

해당 층수: 5층

1.4. 가격 정보

감정가: 223,000,000원

1.5. 건축 정보

사용승인일: 1979년 2월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주례초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 신양아파트 단지를 포함한 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 북측 및 동측으로는 폭 6미터, 남측으로는 12미터, 서측으로는 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 단지 내 진입로 및 가로망이 잘 정비되어 있으며, 주차 시설도 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을13 근저당권 (춘향골농업협동조합, 2019-02-25 접수, 98,400,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상으로 보증금 인수액이 없는 것으로 파악되나, 혹시 모를 미등기 전세나 특이사항이 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 점유 현황 및 임대차 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

3.4. 기타 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 속한 신양아파트 단지 주변으로는 다양한 공동주택과 더불어 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 투자 적합성

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

"주례초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 수준으로 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

단지 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오 시설

주변 반경 1km 이내에서 주거 환경에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1979년 준공된 건물로, 사용 승인 후 약 47년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 명도

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 입찰 전 점유자 현황 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 동 명칭 혼동

등기부등본상 '2동'으로 표기되나, 현황은 'B동'으로 사용되고 있어 혼동의 여지가 있습니다. 물건명세서 및 현황조사서에 명시된 'B동'임을 인지하고 현장을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

부산진구 개금동 신양아파트 2동 5층 503호는 총 4개동 170세대로 구성된 단지 내 물건으로, 주례초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임대차 관계만 명확히 확인된다면 안전하게 명도가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 1979년식 건물이라는 노후화 문제는 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 부산진구 개금동의 안정적인 주거 지역 내 아파트

* 주례초등학교 인근으로 학군 우수

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 진행 시 큰 어려움 없을 것으로 예상

* 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,000,000원이며, 건물 면적(약 20.49평) 및 토지 지분 면적(약 17.99평)을 고려할 때, 평당 감정가는 약 5,795,000원 수준입니다.

최근 유사 물건의 실거래가 시세를 분석한 결과, 신양아파트 2동의 유사 면적대 물건들이 약 200,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

건물 노후화 및 현재 시세를 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 약 156,100,000원 ~ 178,400,000원). 최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 경쟁 물건, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.