나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23203 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층비-1206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하는 대동 레미안센트럴시티 12층 비-1206호이며 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 12층이며, - 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 공동 현관문, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 도로, 북측으로 약8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다. 나.기타: 본건 비동의 현지 호칭은 102동 입니다.

물건 비고

본건 현칭은 '102동 1206호'임

AI 물건분석

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 약 8m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건이 속한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 개요

건축물대장상 본건은 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동 474-51)에 위치한 대동레미안센트럴시티 건물 내 12층 비-1206호입니다. 해당 건물은 2019년 4월 5일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트조 평지붕의 19층 건물 중 12층에 해당합니다.

3.2. 면적

* 토지 면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

* 건물 면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

* 전유 면적: 28.1317㎡ (약 8.51평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

3.3. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트구조로 평지붕이며, 19층 건물 중 12층입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 하부 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

3.4. 설비 내역

본건에는 급배수 및 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 공동 현관문, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 10월 8일 접수된 우리은행 근저당권(을2)입니다.

4.2. 인수되는 권리

등기부등본 요약에 따르면, 을2 근저당권보다 이후에 설정되거나 압류된 권리들은 경매 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 정 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2022-06-17

* 확정일자: 2022-05-26

* 배당신고일자: 2024-11-04

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원.

4.4. 권리분석 특이사항

본건에 등기된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 이는 낙찰자의 명도 부담이 적다는 긍정적인 요인입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 부산진구 부전동은 부산을 대표하는 핵심 상업지구 중 하나인 서면 일대에 속해 있습니다. 롯데백화점 부산본점, 각종 금융기관, 쇼핑시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 매우 풍부하며, 임대 수요가 높은 지역입니다.

5.2. 생활 편의 시설

주변에 롯데백화점 부산본점, 서면종합시장 등 다양한 쇼핑 시설이 근거리에 위치하고 있으며, 부산시민공원도 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역은 대규모 상업 및 업무지구로 형성되어 있어, 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건에도 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 해당 공동담보 물건들의 진행 현황을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 건물 연식: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있어 투자 및 실거주 목적으로도 매력적인 물건입니다. 특히, 서면 지역의 풍부한 임대 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서면역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 부산 최대 상업지구의 인프라를 직접적으로 누릴 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 도시형생활주택이 복합된 단지로, 1인 가구 및 직장인 수요가 풍부하여 공실률이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 서면 도심권 개발 계획 등 지역 발전 호재를 고려할 때, 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다.

건물 면적은 28.13㎡ (약 8.51평)이며, 2019년 준공된 신축 오피스텔입니다. 비슷한 크기의 유닛이 2019년 4월경 약 1억 8,852만원에 거래된 사례가 있으며, 현재 서면 지역의 오피스텔 시세를 고려할 때, 본 건물의 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 호가, 본건의 입지 및 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 1억 7천만원에서 1억 8천 5백만원 사이로 추정됩니다.

* 입찰 시에는 본건의 경쟁 입찰 상황 및 본인의 자금 계획을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가 : 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.