나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23190 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 356-20 신흥동백맨션 나동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '영도제일중학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상6층 건물내 제나동 제6층 제603호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 창호: 샷시 창의 구조임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비 및 도시가스에 의한 난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지내 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동삼동 356-20 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2024-12-04), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영도제일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(조아라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중리초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미 상 임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정선애)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경23190 (1)

* 소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 356-20 신흥동백맨션 나동 6층603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 49.47㎡ (약 14.97평)

* 토지지분: 49.47㎡ (약 14.97평)

* 건물면적: 52.48㎡ (약 15.88평) (전용면적)

* 공급면적: 제공된 정보에 명확히 나타나지 않음

* 건물지분: 52.48㎡ (약 15.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건축년도: 1988년 (사용승인일: 1988년 12월 14일)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 동: 나동 (총 6층)

* 해당층: 6층

* 총 세대수 (건물 전체): 84세대

* 총 세대수 (나동): 36세대

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '영도제일중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 동하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지이며, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 단지 남측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 25일 접수된 기술보증기금의 가압류 (2021카단103858, 136,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (채권양도)

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 17일

* 확정일자: 2020년 3월 16일

* 배당신고일자: 2022년 9월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정 은 HUG(주택도시보증공사)와의 확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 569,752,776원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 물건은 '영도제일중학교' 인근에 위치하며, 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 동삼어촌체험휴양마을이 소재하여 지역적 특색을 가집니다.

* 상권 특징: 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 발달한 지역으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설이 보고된 바 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 영도제일중학교(A등급)가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 중리초등학교(C등급), 영도여자고등학교(C등급) 등도 위치합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 공동주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 도시가스에 의한 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 정 은 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 잔존 임대차 보증금 반환 청구권 포기 조항이 매수인에게 부담으로 작용할 가능성은 낮으나, 만일의 사태에 대비한 법률 검토가 권장됩니다.

* 건물 노후화: 1988년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 다수의 교육환경 보호구역에 해당하여 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구 동삼동에 위치한 신흥동백맨션 아파트로, 경매 절차상 인수되는 권리 및 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인과의 HUG 관련 확약서 내용을 면밀히 재확인하여 향후 발생할 수 있는 분쟁 소지를 사전에 차단하는 것이 중요합니다. 건축년도가 오래된 점과 지역별 용도 제한을 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 특별한 인수 부담이 없어 명확한 권리관계 하에 투자가 가능합니다.

* HUG 관련 임차인 처리 내역이 명확하여, 잠재적 위험 요소를 최소화할 수 있습니다.

* 영도구 지역 내에서 비교적 저렴한 감정가로 취득할 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 92,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 실제 입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 부동산 경기 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 외부 요인에 따라 변동될 수 있으므로, 추가적인 시장 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.