나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23149 [1] 부산광역시 금정구 구서동 413-8 새천년골든밸류빌아파트 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 금정구 구서동 소재 부산도시철도1호선 "구서역" 남서측 인근에 위치하는 새천년골든밸류빌아파트 제14층 제1404호로서, 주위는 아파트단지 및 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "구서역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 15층건 내 제14층 제1404호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 부속상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23149 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 413-8 새천년골든밸류빌아파트 14층1404호 (신주소: 부산광역시 금정구 수림로72번길 146, 14층1404호)

용도: 아파트

감정가: 273,000,000원

토지면적: 27.31㎡ (약 8.26평)

건물면적: 83.00㎡ (약 25.11평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 금정구 구서동 소재, 부산도시철도 1호선 "구서역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "구서역"이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됨.

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 부속상가 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건은 서측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을10 (2020-12-14) 전세권설정 (권리자: 박미숙, 권리금액: 285,000,000원)

등기부채권 총액: 285,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 박미숙

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-16

* 대항력: 있음

인수 보증금: 0원 (현황 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력 존재로 인해 주의가 필요함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

주변 근린생활시설 및 편의시설: 부산도시철도 1호선 "구서역" 인근으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 편의점 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

학교 등 교육시설: 본건 인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수함.

1.4. 생활정보

단지 규모 및 특징: 새천년골든밸류빌 아파트는 총 15층 건물로, 본건은 14층에 위치함. 건물은 철근콘크리트조 슬라브 지붕 구조이며, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샤시창으로 되어 있음.

건물 구조 및 설비: 아파트로 이용중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 도시가스 난방설비 등이 완비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (박미숙) 관련 리스크: 임차인 박미숙은 285,000,000원의 전세보증금으로 대항력을 보유하고 있음. 말소기준권리(을10)보다 선순위의 권리가 없으며, 임의경매 채권자이기도 하므로 배당을 통해 보증금 전액 회수가 가능할 수 있으나, 만약 경매 낙찰가율이 낮아 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 대항력에 근거하여 낙찰자에게 잔여 보증금 반환을 요구할 수 있는 위험이 존재함. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력의 효력은 유효함)

현장 확인 곤란으로 인한 내부 상태 불확실성: 감정평가 당시 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 외부 관찰 및 유사 물건, 관련 공부에 의거하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었음. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 요망됨.

혐오시설 유무: 본건 소재지는 주로 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로, 주변에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재 확인되지 않음. 다만, 장기적인 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 구서역 역세권에 위치한 아파트로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설 및 우수한 학군을 갖춘 좋은 입지 조건을 가지고 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 일반적인 아파트의 설비를 갖추고 있으나, 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 아쉬운 부분입니다. 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 박미숙 씨의 존재입니다. 박 씨는 전세권 설정자이자 경매 신청 채권자로서, 285,000,000원의 전세 보증금을 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 의무는 없어 보이나, 경매 진행 결과에 따라 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 대항력에 근거하여 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 안게 될 위험이 존재하므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

강점:

* 구서역 역세권이라는 입지적 강점

* 대중교통 및 차량 이용이 편리한 교통망

* 주변 상업시설, 병원, 마트 등 풍부한 생활 인프라

* 자녀 교육에 유리한 우수한 학군

기타 고려사항:

* 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 위험 요소를 철저히 분석하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 시나리오를 고려해야 함.

* 내부 상태 확인이 불가하므로, 현장 답사를 통해 건물 상태를 직접 확인하는 것이 필수적임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 273,000,000원

임차인 보증금 (전세금): 285,000,000원

본 물건은 감정가보다 높은 금액의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 낙찰을 통해 보증금 전액 회수가 불투명할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이러한 큰 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 필수적입니다.

제시된 정보에 근거하여, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하며, 개인의 위험 감수 능력에 따라 달라질 수 있습니다. 대략적으로 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 검토를 권유드립니다. 다만, 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 기반으로 한 것이므로, 실제 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 최근 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.