나이스옥션 법원경매 부산 2025타경5130 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 6층612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '인제대학교 부산백병원' 북서측 직선거리 약 210m 지점에 위치하고 있는 개금인제빌리지 6층 612호로서, 인근 주변은 공동주택 ·단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선(개금 역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상7층 건물 내 6층 612호로서, - 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 인조석 치장 등 - 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등 - 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 북하향의 경사를 이루고 있으며, 업무시설 (오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 12m 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한 지역(18m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지 관리법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경5130 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 6층 612호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 13,600만원 (136,000,000원)

토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

토지지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.89㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOO

1.2. 건물 정보

건물명: 개금인제빌리지

연면적: 8944.11㎡ (건축물표제부상 총 연면적)

건축년도: 2019년

주요구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 2층, 지상 7층

전용면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '인제대학교 부산백병원' 북서측 직선거리 약 210m 지점에 위치합니다.

인근 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(개금역)이 각각 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다. (출처:)

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당합니다.

중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다.

가로구역별 최고높이 제한 지역(18m 이하), 상대보호구역, 준보전산지 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사호암개발 (2019-12-02)

근저당: 주촌농업협동조합 (2021-01-08, 84,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 고외자 (2023-10-10, 800,000,000원)

소유권이전청구권가등기: 주식회사원건설 (2024-04-05, 매매예약)

임의경매: 주촌농업협동조합 (2025-12-10, 72,270,002원) - 본건 경매 개시

압류: 부산진구 (2026-06-12)

등기부채권 총액: 884,000,000원

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이 (이창수)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-12-01

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리인 주촌농업협동조합의 근저당(2021-01-08) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 이 는 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 등기부채권 총액이 8억 8천4백만원에 달하고, 소유권이전청구권가등기가 존재하는 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 환경

개금동 지역은 인제대학교 부산백병원 및 다수의 공동주택, 근린생활시설이 밀집된 복합 상권입니다. (출처:,,)

주변에 재개발 구역(개금1구역, 개금2구역)이 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (출처:)

4.2. 주요 시설 접근성

의료 시설: 인제대학교 부산백병원이 도보 약 210m 거리에 위치하여 접근성이 매우 우수합니다. (출처:)

상업 시설: 근린생활시설이 인접해 있으며, 개금골목시장 등 지역 상권 이용이 편리합니다. (출처:)

교육 시설: 개금초등학교(도보 0.2km), 개림중학교(도보 0.6km), 개금고등학교(도보 1.0km) 등이 인접해 있습니다. (출처:,,)

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당, 대규모 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (출처:,,,)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 공동주택, 단독주택이 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

교통: 부산지하철 2호선 개금역(도보 가능 거리), 다수의 시내버스 노선 이용이 편리합니다. (출처:)

의료: 인제대학교 부산백병원(약 210m)이 인접하여 의료 서비스 이용이 용이합니다. (출처:)

교육: 개금초등학교, 개금중학교, 개금고등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다. (출처:,,)

쇼핑/기타: 근린생활시설 및 지역 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (출처:)

5.2. 관리 및 유지 보수

건물 내에는 승강기, 공동현관관리기, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

개별난방 및 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부채권 총액이 8억 8천4백만원으로 매우 높습니다.

소유권이전청구권가등기(주식회사원건설)가 존재하여, 향후 소유권 이전과 관련된 분쟁의 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (다만, 매각으로 소멸되는 권리입니다.)

채무자/소유자의 다른 채무 및 압류 내역(부산진구 압류)이 존재합니다.

6.2. 시장 리스크

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월, 12,000만원)는 현재 시점(2026년 9월)과 차이가 있을 수 있습니다.

부동산 시장 변동성에 따라 가격이 하락할 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 상태 및 노후화

2019년 준공으로 신축에 가깝지만, 향후 관리비 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 기타

임대관계가 미상이지만, 임차인 이 는 대항력이 없어 명도 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지

부산 지하철 2호선 개금역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다. (출처:)

인제대학교 부산백병원 인접으로 풍부한 임대 수요 기대가 가능합니다. (출처:)

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다. (출처:,,)

7.2. 건물

2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 건물 컨디션 양호가 기대됩니다.

전용면적 29.89㎡ (약 9평)으로 1인 가구 및 소형 사무실 수요에 적합한 규모입니다.

7.3. 경매 물건 특성

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 안전합니다.

인수되는 보증금이 없는 임차인으로 명도 부담이 최소화됩니다.

감정가(13,600만원) 대비 최근 실거래가(12,000만원)를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

최근 매매 정보(2026년 5월 15일)에 따르면, 동일 건물 5층 29.89㎡ 오피스텔이 12,000만원에 거래되었습니다. (출처: JSON 데이터)

주변 유사 오피스텔들의 최근 실거래가 또한 11,500만원 ~ 13,000만원 수준으로 파악됩니다. (출처:,,)

감정가는 13,600만원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

월세 시세는 500만원 ~ 700만원 수준으로 형성되어 있습니다. (출처:)

8.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

최근 실거래가(12,000만원)와 주변 시세(11,500만원 ~ 13,000만원)를 고려할 때, 안정적인 입찰가는 12,500만원 정도로 예상됩니다.

개인적인 자금 계획, 수익률 목표, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

안전 마진을 확보하고 싶다면, 12,000만원 ~ 12,500만원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

감정가(13,600만원)보다는 낮게, 최근 실거래가(12,000만원)보다는 약간 높게 책정하는 것이 합리적입니다.

9. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 신축 오피스텔로, 개금역 역세권 및 인제대학교 부산백병원 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계상 인수될 위험이 거의 없고, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 높은 등기부채권 총액과 소유권이전청구권가등기 존재는 유의해야 할 부분입니다.

감정가 대비 최근 실거래가를 고려했을 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다.

최종 투자 결정 전에 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 공실 가능성, 잠재적 리스크 등을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

10. 추가 조사 필요사항

본 물건과 유사한 조건(면적, 층수, 건물 연식)의 오피스텔에 대한 최근 3개월 이내 실거래가 및 월세 시세 상세 조사.

주변 유동인구 및 배후 수요(병원, 대학, 주거단지) 분석.

인근 공인중개사무소를 통한 본 건물 및 주변 시세 확인.

실제 건물 내부 상태 및 관리 현황 확인 (현장 방문 필수).

상대보호구역에 해당하는 정확한 학교명 확인 및 교육 환경 관련 영향 검토.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.